借地権の地代ってどうやって計算されているの？算出方法の解説
土地を借地として貸している場合、地主さんは借地人から地代を受け取ることができます。
この地代は借地権契約の根本的な要素となっており、地代の支払いが滞っていると借地契約の解除となりうる場合もあるので借地権者としては注意が必要です。
そして、地代の相場がいくらぐらいなのかは借地権者・地主ともに気になる部分です。
しかし、不動産というのは、その1つ1つの物件で全て異なり、土地の利用状況や物件所在地、坪数などによっても変わる為、一概に相場がいくらになりますとは言いづらいものです。
また、地代は原則的に地主と借地権者側の取り決め・合意に基づいたものとなります。なので、同じような地域であっても、借地権の契約内容によっては地代にも差が出てくる可能性がございます。
慣習としては、地の固定資産税・都市計画税の3～5倍程度となっているようです。裁判の判例においても同様の金額を地代設定として認めたものがあります。
他にも、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法といった4つの手法で適正な地代を算出するやり方があります。
適切な地代を知りたい場合は、不動産鑑定士などにご相談されることをお勧め致します。
差額配分法
差額配分法は、現行賃料（地代・家賃など）と正常賃料（新規賃料）との差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して地主に帰属または負担させる分を増減して資産賃料を求める手法でこの定義からも当事者間の利益衡量に着目した手法になります。
賃貸借等に供されている不動産の用益の増減分を反映する点で説得力があるとされています。
しかし、正常賃料は当該賃貸借に係るものであり、一般市場を前提としたものではないこという事を念頭に置いておいた方がいいと思います。
利回り法
現行賃料を定めた時点における基礎価格に対する純賃料の割合を標準とし、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域若しくは同種土地の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考慮して求める。
ただし、短期間に地価の高騰・下落などがあった場合は適正に補正しなければならない。
スライド法
現行賃料を定めた時点における純賃料に、変動率を乗じて得た額に改定時点における土地の公租公課等を加算して試算賃料を求める。
この場合の変動率は、土地および建物価格の変動、物価変動,所得水準の変動等を示す各種指数を総合的に勘案して求める。
賃貸事例比較法
継続賃貸事例は新規賃貸事例と異なり、近隣地域及びその周辺地域において、一定の期間続いている当事者間の聴取する必要があります。
ただし、契約内容、経緯などを聴取するのは極めて困難となります。仮りに聴取できたとしても継続にかかわる事情、例えば契約締結に至った事情、契約締結時の賃料、過去の賃料改定時の賃料等の推移などはわからないことが多いのです。
類似の事例の収集は困難をともなう可能性が多いので、比較が大変難しいと言われています。この手法は新規の賃料を求める際に使われることが多いです。
更新料については、一般的に更地価格に対して3〜5％が慣習として算出されるケースが多いようです。
地代の増減請求
借地権契約において、地代の設定が為されると一定期間はその額で固定される形となりますが、契約から10年・20年と経過してくると土地に対する租税公課の増減、土地価格の高低、近隣の地代賃料などと比べて不相当であるようになった場合、当事者は賃料の増額または減額を次のような事情の変更があった場合にはできるとしました。（借地借家法11条1項）
- 土地の租税公課の増減
- 地価の上昇・低下・経済事情の変動
- 近傍類地の地代と比較し、著しく相違する場合
基本的には、借地人側と地主側の話し合いによって折り合いをつける事なりますが、話し合いがまとまらなかった場合は、訴訟を提起する形となり民事調停の申立てをしなければなりません。
結論が出るまでは、以前から支払い続けてきた相当地代額をそのまま収める形となり、地主側が受け取りを拒否した場合などは、法務局の供託を利用し債務不履行とならないようにします。
和解が成立しない場合は、最終的に裁判所の判決により、相当な賃料が定められ、決定するまでの間に支払った地代と新しく決定した地代に差額がある場合には、年１割の利息を付けてお互いに精算する取り決めとなっています。
地代増減請求の流れ
借地人が地代を地主に支払おうとしても、地主が地代を受け取らないケースもあります。
そういう場合には、借地人は相当と認める地代を供託所（法務局）に供託します。 増額請求・減額請求に関わらず、供託する金額は、一般的には今まで支払ってきた地代と同額の供託が必要です。
なぜ、地主が地代を受け取らないのに供託所に供託するのかは、借地人様が債務不履行を免れる為です。
地主は地代未払いによる債務不履行を理由に、土地賃貸借契約解除ができるからです。
相続などで代替わりし、地主と連絡がつかない場合
上記でも記載をしましたが、地代の支払いは借地権の契約において根本的な要素となっており、地代の支払いが滞っていると借地契約の解除となりうる場合があります。
地主さんとトラブルを抱えており、地代の受け取りを拒否される、地主さんが代替わりをしていて連絡がつかない場合などは、法務局に供託することができます。
供託とは国の機関である「供託所」にお金を預けることで、地代などを「支払ったこと」と同じ効果とすることができる制度です。
手続き方法などについては、以下法務省のページに記載されています。
法務省：供託の仕方