再建築不可物件のおさらい
再建築不可とは読んで字のごとく、建物の建替え（再建築）ができない不動産になります。
その理由のほとんどは対象不動産の土地が建築基準法に定められた道路に2m以上接していないのが原因になります。
セットバック（道路後退）は建築基準法に定められた道路幅員（道路中心線から２ｍ、両端で４ｍ確保もしくは道路中心線から3ｍ、両端で6ｍ確保）にしないと建て替えができません。
セットバックってどういうこと？
現在の法律では原則として幅員4ｍ以上の道路が必要となっています。建築基準法では、幅員が４ｍ以上ないと建築物の建築が出来ない法律となっています。
これは日照や風通しなどの視点、災害避難時の安全性・消防車など緊急車両の乗り入れ等防災的視点により定められています。
しかし、法律が制定される前に建てられた家屋においては、４ｍ未満の道路に接しているケースが多くあり、これを法律に抵触している為、接道していないとしてしまうと多大な影響が出てしまい土地の利用が著しく困難になってしまいます。
そのため、4m未満の道路はセットバック「後退」をおこない、将来的に4mを確保できることを前提として再建築を認めています。
こういった道路のことは「みなし道路」「2項道路」と呼ばれています。
セットバックのルール
- 道路の対面が住居の場合は、道路の中心から均等にセットバックする
- 対面が川や崖などセットバックできない状況の場合は、一方のみでセットバックする
すでに対面側がセットバック済だった場合は、元々の道路の中心線からセットバックする
対面が川や崖などの場合には対面側はセットバックすることができません。この場合、建築する側の一方の土地のみセットバックします。
道路の中心線からではなく川や崖側の道路端より４ｍとなります。
セットバックしなければいけないときってどういうとき？
- 4m指定道路であれば道路中心線より２ｍを確保する必要があります。
- 6m指定道路であれば道路中心線より３ｍを確保する必要があります。
- 一方が河川や崖の場合には、河川や崖側の道路端より4ｍを確保しなければなりません。
上記に満たない場合にはセットバックが必要となる可能性があります。
道路の中心線で気を付ける事
対面がすでにセットバック済みであった場合、その道路の中心線から４ｍもしくは６ｍと判断してしまうとセットバックしなければいけない面積が足りなくなってしまいます。
セットバックは道路の両端からそれぞれ均等に後退しなければいけません。
すでに対面が後退しているのであれば道路の中心線がずれている可能性があるので対面がセットバックする以前の道路中心線から計算しなければならないので注意が必要です。
セットバック部分は建築面積に入らない
セットバックしなければいけない物件であっても再建築不可ではありませんので、建て替えすることが可能です。
建て替えの際にセットバックをし、道路幅員を確保する必要性が出てきますので、ご自身の土地の有効面積（建築可能な土地面積）が減少してしまう恐れがあります。門や塀・擁壁であっても建築することはできません。
セットバック部分に門や塀・擁壁を設けてしまい近隣住民とトラブルとなっているケースがあるようです。
これは明らかな違法行為であり、違法建築物件となってしまいますので、行政指導となる可能性があります。
セットバックしたらその土地はどうなるの？
セットバックした道路が公道の場合、自治体によっては様々ですがセットバックした土地を寄付するか無償使用もしくは自己管理を定めている事が多いようです。
後退用地を買取している自治体もあるようですが価格的に厳しいようです。
- 寄付の場合
- 無償使用の場合
- 自己管理の場合
後退道路用地の部分を自治体に寄付する事となります。測量、境界確定や登記費用などといった移転にかかる費用は自治体が負担してくれます。
しかし、測量や境界の調査などで時間がかかることが多く、住居をそこに建てる場合、建築計画に遅れが出る可能性があるので注意してください。
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで自治体に無償で使用を許可する事になります。
その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自治体が負担してくれます。
セットバック部分の土地の名義は元の名義のままで、その道路にかかる整備費用・維持管理にかかる費用は自己負担となります。
セットバックにかかる費用
セットバックをするには、測量や登記費用、道路の整備などに費用がかかります。
自治体によっては補助金を出しているところもありますが原則としては、土地の所有者がすべての費用を負担しなければなりません。
セットバックした後の税金は？
寄付した場合は所有権が自治体に移るので固定資産税・都市計画税は非課税となります。
また、無償使用の場合も同様で所有権は自己のままですが非課税として扱われます。
自己負担の場合、建物を建てる土地とセットバック部分の土地が一体（分筆していない）であった場合は固定資産税都市計画税の課税されてしまいますが、分筆をして建物を建てる敷地とセットバック部分の土地を分けた場合には非課税措置を受けられる可能性があります。
分筆などにかかる費用は名義人の自己負担で行わなければなりません。
注意しなければならないのが、無償使用と自己管理は非課税措置を受けたい場合には、申請をしなければ非課税とならない事です。