賃貸に関する契約は民法で定められていますが、不動産の賃貸の場合は借地借家法の適用を受けます。
「底地を相続したけど処分できる？」、「借地権は売却できる？」、「大家から立ち退くように言われたけど立ち退かなければいけないの？」などの問題には借地借家法が大きく関わってきます。
土地を貸している地主さんや、借りた土地に建物を建てて住んでいる人、家を貸している人、家を借りている人は借地借家法について最低限の知識を持っておきたいところです。
いざというときに役立てるように簡単に解説していきます。
借地借家法の概要
借地借家法とは
借地借家法とは、建物を所有する目的で土地を借りる場合、もしくは建物を借りる場合に適用される法律です。賃貸借に関する権利や契約の更新、解約、存続期間などについて定められています。借地借家法は特別法のため民法よりも優先して適用されます。
借地借家法に定めのあるものは借地借家法が、借地借家法の定めのないものは民法が適用されます。
借地借家法が定められた理由
賃貸借契約については民法で定められているにも関わらずなぜ借地借家法ができたのでしょうか。
民法では賃貸借契約の内容を自由に決定することができるため、賃借人（借りる側）よりも賃貸人（貸す側）のほうが有利になってしまいます。
建物の残っている土地の更新ができなかったり、突然立ち退きを迫られてしまったりすると賃借人の生活は脅かされ、大きな不利益を被ってしまいます。そのため、法的弱者である賃借人を保護する目的で借地借家法が定められました。
旧借地法、借家法、建物保護法と新法の借地借家法
借地借家法は平成4年8月1日に施行されましたが、それ以前は「建物保護法」、「借地法」、「借家法」の3つの特別法がありました。
建物保護法は、借地人が借地上の建物について保存登記をすれば、その土地の借地権（賃借権、地上権）については登記がなくても第三者に対抗できる旨が規定されていました。借地法、借家法はそれぞれ借地、借家権の存続期間、対抗要件について規定されています。
これらの３つの法律をまとめたのが借地借家法です。(建物保護法の内容は廃止されました。)
借地借家法施行以前に締結された賃貸借契約には旧法が適用されます。現在存続する借地でも旧法が適用されているものは多いです。
旧法借地権と新法借地権の違い_借地法制度
借地権とは、建物を建てるために地代を払って地主から土地を借りる権利のことです。
建物が建たない駐車場や資材置き場は含まれません。現存している借地権は旧法借地権と新法借地権に分けられ、新法借地権はさらに普通借地権と定期借地権に分ける事ができます。
旧法借地権
契約期間
旧法借地権は建物の造りによって契約期間が異なるのが特徴です。
- 非堅固な建物の場合、存続期間は20年、更新後の期間も20年です。
- 堅固な建物の場合、存続期間は30年、更新後の期間も30年です。
これよりも短い期間を定めた場合や期間の定めのない契約の場合、存続期間は30年となります。
これよりも短い期間を定めた場合や期間の定めのない契約の場合、存続期間は60年となります。
※堅固な建物とは、石造、土造、煉瓦造又はこれに類する堅固の建物のことです。（借地法２条１項）
例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造の中高層ビル・マンションが該当します。反対に非堅固な建物とは木造建物のことです。
半永久的に借りることができる？
旧法借地権においては、「契約の更新」や「建物再築による期間の延長」を地主に求めることができ、賃借人に更新の意思があれば、原則的に借地権は更新されることとなっていました。
そして地主が更新を拒絶する場合は「正当な事由」が必要とされ、その正当事由についての内容も「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合その他正当の事由ある場合」と漠然としており、賃借人に有利な規定となっていました。
一度貸したら永久的に返ってこないと言われていた旧法借地権を是正し、地主の立場を保護する目的で作られたのが新法の借地権です。
普通借地権
普通借地権は旧借地権の性質を引き継いだ内容となっています。
建物の造りに関わらず存続期間は30年以上で、更新後の期間は1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上です。
当事者間の合意があれば30年以上の期間を定めることも可能ですが、30年未満の場合や期間の定めのない契約の場合は自動的に30年となります。
基本的に建物が存在する場合は更新が可能で、地主は正当な事由がない限り更新を拒否することができません。
借地権の存続期間が満了したときに借地契約の更新がされない場合、借地人は地主に対して建物を買い取るように請求できる建物買取請求権が認められています。
定期借地権
新法では更新のない定期借地権が創設
旧法借地権では上述のとおり一度貸したら永久的に返ってこないと言われており、地主さんには不利な内容でした。正当な事由がないと更新を拒否できないというのもハードルが高く、自分の土地を自由に使用・処分できない地主さんを守るために存続期間が満了した後は必ず契約が終了し、更新ができないという内容の定期借地権が作られました。
3つの定期借地権
定期借地権は契約期間の延長がなく、定められた存続期間で契約が終了します。
定期借地権はさらに大きく3種類に分かれます。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
- 事業用定期借地権
存続期間を50年以上とした契約で、原則として借地人は建物を解体し土地を返却する必要があります。そのため建物買取請求権はなく、また、建て替えをした場合も存続期間の延長はありません。定期借地権のマンションなどでは解体積立金を積み立てる必要があります。
一般定期借地権の契約は公正証書などによる書面でなければなりません。
存続期間を30年以上とした契約で期間満了後に地主が建物を時価で買い取ることを定めた契約です。建物を解体する必要がなく、アパートやマンション建築の際に使うことが多いです。存続期間が過ぎ、借地権が消滅した後も賃貸として住むことができます。
居住用ではなく、事業用に土地を借りる場合の借地権です。一部であっても居住用として使用することはできません。契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。存続期間は10年以上50年未満で、一般定期借地権同様に建物を解体し更地で返却する必要があり、建物買取請求権もありません。
おまけ：一時的な目的の借地権
一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には普通借地権や定期借地権等の規定は適用されません。工事現場で使用する仮設事務所・プレハブ・倉庫などの例が挙げられます。
旧法借地権と新法借地権の違い
建物の作りによって存続期間が異なる点、定期借地権が創設された点以外にも旧法と新法で違いがありますので紹介します。
建物の老朽化による借地権の消滅
旧法の借地権の場合、「期間の定めのない契約」においては建物が朽廃したとき、借地権が消滅します。
新法の場合はそのような規定はないため建物の朽廃による借地契約が自動的に終了することはありません。また旧法でも期間の定めがある場合は建物が朽廃しても、期間満了まで権利は継続します。
建物が減失した場合の借地権の消滅
滅失とは地震や台風、火事などの天災、改築のための取り壊しや火災のような人為的な要因で建物が消失することです。
建物が減失した場合は、新旧どちらの借地権においても借地権が消滅することはありません。また、借地権の最初の存続期間内であれば滅失後の再築に地主の承諾は不要です。
更新を拒絶する「正当な事由」とは？
旧法では、「正当事由」について「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合、その他正当の事由ある場合」と漠然としていたため新法では定義がより明確化されました。
新法では「地主と借地権者それぞれが土地を必要とする事情のほか、借地に関する従来の経過や土地の利用状況、地主が土地の明渡しと引き換えに借地権者に対して財産上の給付をすると申し出た場合の金額を考慮して、正当の事由があると認められる場合」と決められています。
※ここで気を付けなければならないのは旧法から新法にかけて「正当事由」の条件が緩和されたわけではなく、内容は変わっていないという点です。
借地権のメリット・デメリット
土地を借りて建物を建てる場合、借地権付きの建物を買う場合、借地権のマンションを買う場合と様々なケースが考えられますがココでは借地権のメリット・デメリットをご紹介します。
借地権のメリット
- 土地に対する固定資産税・都市計画税がかからない
- 所有権の不動産と比べて割安
不動産を所有すると土地と建物それぞれに固定資産税と都市計画税がかかります。マンションの場合も建物だけでなく、持ち分に応じて土地の固定資産税と都市計画税がかかります。しかし、借地の場合は土地の所有者は地主なので土地に関する固定資産税と都市計画税はかかりません。
(当然ですが建物に対してはかかりますのでご注意ください。)
地代はかかってしまいますが、所有権の土地代や所有権のマンションよりも割安で購入することができます。また要件を満たせば更新が可能なため条件次第ではお得に購入することができます。
借地権のデメリット
- 地代がかかる
- 更地で返還する契約の場合、解体費用がかかる
- 建て替え、リフォームの際に地主の許可が必要
- 担保価値が低い
借地権の場合、地代がかかります。建物のローンとは別で支払う必要があるので注意です。ただし所有権の場合も土地の購入費用がかかりますので、そこまで大きなデメリットとはいえないと思います。
例えば定期借地権のマンションの場合、毎月解体費用の積立が必要になります。
購入した建物の解体の費用が毎月かかるのは少し悲しいですね。
増改築の内容によっては地主の許可が必要となります。許可なしに行うと契約解除の正当な事由となりえます。
購入価格が安い分、売却する時も価値が低くなります。
また、住宅ローンを組む際に借地権付きマンションや戸建ての担保価値は低くなりますので、融資金額も低くなってしまう可能性があります。
家を借りる時の存続期間、契約の更新と解約_借家法制度
ここまで土地を借りる借地権について説明してきましたが、ここからは建物を借りる借家権について解説していきます。
存続期間、契約の更新と解約
存続期間
民法上の賃貸借の存続期間は最長50年（民法604条）ですが、借地借家法における借家契約の場合は最長期間の制限はありません。期間を1年未満とする賃貸借の場合は、期間の定めのない賃貸借とみなされます。
期間契約の更新と解約
- 期間の定めがある場合
- 期間の定めがない場合
当事者はいつでも解約を申し出ることが出来ます。
- 賃借人(借り主)からの申し出の場合は3ヶ月後に終了
- 賃貸人(大家)からに申し出の場合は6ヶ月後に終了
賃借人(借り主)からの解約の申し出の場合は正当な事由は不要、賃貸人(大家)からの申し出の場合には正当な事由が必要です。
期間満了の1年〜6ヶ月前までの間に相手方に対して、更新をしない旨の通知をしなかった場合は従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。(ただし期間については定めがないものとなる)
賃貸人(大家)から更新しない旨を申し出る際は正当な事由が必要になります。
正当な事由とは土地・建物の使用を必要とする事情や利用状況などを考慮して判断するとしており、立ち退き料を払えば必ず認められるというものではありません。
定期借家権とは？契約方法やメリット・デメリット
上記は一般的な普通借家についての説明ですが、賃貸契約には「定期借家」という契約もあります。
定期借家権とは？
定期借家権とは契約で定めた期間満了によって、契約期間を更新せず契約を終了させることができる借家契約のことです。契約期間による定めはなく、貸主都合で自由に設定可能です。また、定期借家契約を締結する際は公正証書などの書面にて行われる必要があり、口頭でもきちんと説明しなければなりません。
定期借家のメリット
定期借家のメリットについて解説していきます。
- 短期間での契約が可能
- 分譲マンションなど良質な住宅に住める(借主)
- 賃料が相場よりも低い場合が多い(借主)
契約期間が自由に設定できるため3ヶ月や半年などの短期間の契約も可能です。
例えば期間の決まっている海外転勤が決まったとき、普通借家契約で貸してしまうと自身が戻ってきたときに自由に契約を解除し、住むことができません。定期借家であれば1年などと期間を決めて貸し出せるので、帰国に合わせて契約を終了することができます。持ち家の建て替えやリフォームをしている間の仮住まいなど、期間を決めて借りたい人にもおすすめです。
上記の例のように転勤の間に自宅を貸したいというケースが多く、オーナーが自身の居住用に購入した分譲マンシャンや注文住宅が賃貸で住める可能性があります。
借主目線でいえば必ず期間満了で契約解除される定期借家と解約の申し出である程度自由に解約ができる(※特約による)普通借家を比べると普通借家が好まれがちです。
そのため相場よりも安い賃料で貸し出されている場合があります。
お試しで住んでみたい街などがあったらお得に住めると思います。
定期借家のデメリット
定期借家は契約期間など貸主で設定できるため、貸主側のデメリットはほぼないといえます。借主側が注意する必要があるのは原則、途中解約ができないという点です。
契約内容によっては中途解約した場合も残存期間の家賃が請求される場合があります。
ただし以下2点の条件を満たす場合は中途解約可能です。
- 床面積200㎡未満の居住用建物である
- 「転勤・療養・親族の介護」などのやむを得ない事情がある
借地・底地の取引の前に正しい知識が必要
借地借家法について簡単に解説してきましたが、非常に複雑で一度では完璧に理解出来ていないと思います。
トラブルを回避するためにも正しい知識が必要です。個人で対応するには難しい部分も多いと思いますので、ぜひプロにご相談ください。
株式会社マーキュリーは借地権・底地専門の不動産会社として長年の実績がございます。
ささいなことでも構いませんので、お困りごとがございましたら、ぜひ、ご相談ください。ご相談も査定も無料で承っております。