相続税対策としての不動産売却

「相続税が支払えない・・・」
「相続税を支払うと、今後の生活費が足りなくなってしまう・・・」
原則として相続税は現金で支払うものですが、相続する財産の中には不動産や証券なども含まれるため、財産を相続したのに相続税が支払えないという事態に陥ってしまうことがあります。
そのようなとき、相続税対策としてどのような対策が取れるでしょうか？

相続税とは何か？

遺産を相続する際に相続人が負担しなければならない税金のことです。
相続税は、相続財産の評価額に応じて、原則現金で支払います。
簡単にいえば、相続財産が高額であればあるほど、負担しなければならない税金が高くなってしまうということです。
相続税は免除項目があるため、相続人全員が必ず負担しなければならないというものではありません。
ですが相続税に関する法律が変わって、控除額が減ったことにより相続税を負担しなければならなくなった方々は増えています。
しかし、相続税の負担が発生する際、課税金額が大きくなるケースが非常に多いこともあるので、相続税について理解しておくことは非常に重要です。

相続税は控除されることもある

相続税は、支払わなければならないケースと支払わなくてもよいケースがあります。
簡単にいえば、相続する財産が一定の金額に達していない場合には、相続税の支払いが控除されるためです。
相続税の支払いが免除される金額は、以下の計算式で表されます。

3,000万円＋（相続人の人数）×600万円

※相続人の人数や誰が相続人となるかは、被相続人（亡くなった人）の親族関係によって変化します。

よくあるケースは以下の通りです。

• ●配偶者＋子どもで相続・・・配偶者と子どもがいる場合。
• ●子どものみ相続・・・配偶者と死別・離別していて、子どもがいる場合。
• ●親＋配偶者で相続・・・結婚していて子どもがいない＋親が存在するケース
• ●親のみ相続・・・配偶者も子供もいない状況。親が存在する

※養子も子どもの人数としてカウントできますが、相続税の免除のための相続人の人数にカウントできるのは、実子がいる場合1人まで、実子がいない場合に2人までと規定されています。

相続税の負担額はどのくらい？

相続税の負担額は、相続する財産の評価額によって変わります。
評価額とは、例えば株券や不動産など価格が正確に確認しづらい項目については、ルールや計算方法などに基づいて相続財産としての価値を算出した金額のことです。
様々な控除項目はありますが、相続税の一覧は以下の通りです。

上記のように、相続財産が増えれば増えるほど、負担額が大きくなります。

国税庁：相続税の税率

相続税の支払いに現金が不足してしまうときの5つの対処法

相続税の支払いは現金で行うケースが一般的です。ですが、相続する財産は、現金とは限りません。
不動産や証券など、現金以外の財産を相続した場合には、相続税を納めるための現金が不足してしまうことがあります。
このようなケースでは、どのような対策を取ることができるでしょうか？

延納手続きをする

延納手続きを申請する方法です。
相続税が10万円を超え、現金で納めることが困難な場合、申請をすることで最大20年間、支払いの期日を延ばすことができます。
（延納期間は相続財産に占める割合によって変わります）

ただし、延納手続きを取ると利息がかかることを把握しておきましょう。

参考：国税庁「No.4211 相続税の延納」

不動産を売却する

相続税を負担する現金が手元にない場合に、不動産を売却して現金化する方法もあります。
相続財産を売却する際の流れは、次の通りです。

• ●遺産分割協議にて、財産を公平に分配する。
• ●売却をする不動産について相続人全員が納得して同意している
• ●不動産会社に物件を仲介・買取の依頼をする

ただし、相続財産を売却するときには、スムーズにいかないケースも少なくありません。
起こりうる問題としては、次のケースが挙げられます

• ●相続人の内、一人が売却に納得していない
• ●分割協議がスムーズに進まず、相続財産の分割が進まない
• ●不動産を売却しようとしたが、訳あり物件のため売却がスムーズに進まない

従って、不動産を売却する場合には、相続人同士で意見をすり合わせることと、ベストな方法で不動産の売却を目指すことの2点を強く意識する必要があります。

相続放棄をする

最後に、相続放棄をする方法もあります。
相続放棄をすると、相続税の負担は免除されますが、プラスの財産を得ることもできなくなることに要注意です。
また、相続放棄は、相続人であると知った時から3か月以内に手続きをしなければならないことや、いったん相続放棄をしたら取り消すことができないことなどの注意点があります。

不動産を物納する

現金での支払いが困難な場合に限り、不動産や証券をそのまま納税する方法をとることもできます。
この制度を物納制度といいます。
不動産をそのまま納税として利用できる場合、売却の手続きを相続人自身で行わなくてもよいため手軽であるように感じられるかもしれませんが、測量や境界確定を行わなくてはならないため、必ずしも手軽とは言い切れません。

相続税の物納

不動産を売りたいときの遺産協議の手順とポイント

不動産を売りたいときに、最初にポイントになるのは遺産分割協議です。
相続税対策をするためや、後々相続人同士で揉めてしまわないためにも、遺産分割協議をスムーズにおこなうことが非常に重要です。

相続人が誰であるかを確認

相続が発生する場合、遺産分割協議をする前に、以下の2点を確認しておきます。

• ●相続人は何名いるのか
• ●相続の対象者となっている人は、遺産分割をする意思があるのかどうか？

これらの2点を確認することで、遺産分割協議をする対象者が決定します。
また、このときに、相続財産がどの程度あるのか？被相続人（亡くなった人）が遺言を残しているか否か？についてもチェックします。
遺言が残っている場合、法定相続分（法律で最低限受け取れる権利が決まっている遺産）以外の部分は、被相続人の意思が優先されます。

遺産分割協議の方法は自由

遺産分割協議の方法については、特に決まりがあるわけではありません。
従って、相続人全員が納得していれば、どのような方法で遺産分割協議をしてもOKです。
ただし、不動産などの評価方法によって価値が異なり、なおかつ均等に分割しづらいものについては、相続人同士で不公平感を感じてしまうリスクが高いといえます。

遺産分割協議の内容を書面にする

遺産分割協議を行った場合には、遺産分割協議書を作成します。
不動産の場合、遺産分割協議書がないと有効に相続することができません。
遺産分割協議書を作成する際には、署名・捺印が必須です。
さらに、捺印は実印であることが要件となっています。

遺産分割協議がまとまらない時にはどうなる？

遺産分割協議がまとまらないときや、そもそも遺産分割協議が開かれないとき、不動産はどのように相続されるのでしょうか？
結論からいえば、遺産分割協議がまとまらない時には、自動的に共有持ち分になります。
共有持ち分とは、不動産を相続人全員で所有することです。
共有持ち分の場合、持ち分の割合分については自由に売却することが可能ですが、不動産全体を売却することはできません。
従って、共有持ち分は一般の不動産と比較すると制約の多い不動産という扱いになり、結果として「売れにくい」訳あり不動産という位置づけになります。
また、売却を予定していない場合でも、共有持ち分にはリスクがあります。

リスクとなりうる点は以下の点です。

• ●建て替えや改築・変更などをおこなう際には、他の持ち分権者の同意が必要
• ●不動産の変更をおこなう際には他の持ち分権者の多半数の同意が必要
• ●共有状態が長く続くと、権利関係が複雑になる可能性がある
  ※共有持ち分権者の一人が死亡してしまった場合、共有持ち分が相続分に応じてさらに細かく細分されてしまう

例えば、相続人のうち一人がどうしても売却に納得してない場合など、分割状態が必ず解消できるとは限りません。
可能な限り物件は単独所有者の所有権にしておくことが望ましいといえます。

自身の状況に合った専門の不動産会社に相談・査定を依頼

借地権や底地・再建築不可などは専門的な知識が必要です。専門の不動産会社に相談をしましょう。
訳あり物件の場合には、物件の特性に応じた買取専門会社に依頼しましょう。
例えば、借地権の場合、借地権を専門に取り扱っている会社があります。
訳あり物件の場合、そのまま売却しようとしても一般の方のニーズが少ないため、不動産会社から取り扱いを拒否されてしまう可能性もあります。
しかし、専門会社は、訳あり不動産を運用するノウハウや実績を持っているので、訳あり不動産であっても査定額すぐに現金化できることもあります。

マーキュリーでは「訳あり物件」の査定も行っております。お気軽にご相談ください。