底地の買取、売れない底地を売却する流れを紹介

底地の買取について

売れない底地を売るためのコツ

借地人の権利が強く、自由な運用が難しい底地は、一般的な不動産と比べるとかなり売却が難しいとされています。
地代や更新料などで十分な収益がある場合は、継続して底地を所有し続けるメリットもありますが、全体的な傾向として地代は安く抑えられがちです。
底地の管理に手間がかかっていたり、まとまったお金が必要だったりする場合には「売却して現金化したい」という状況もあると思います。

底地の買取は買い手によって大きく変わる

底地の買取価格は、さまざまな条件により変動しやすいのですが、特に大きく買取価格を左右するのは「誰に底地を買い取ってもらうか？」という点です。
考えられるパターンとしては、借地人・不動産会社・エンドユーザーまのいずれかになるので、それぞれのパターンでの買取価格について解説します。

借地人に買い取ってもらう場合

底地を高く買い取ってもらえる可能性が最も高いのは、借地人に買い取ってもらうパターンです。底地を借地人に買い取ってもらった場合、土地・建物両方の所有者が同じになり、元々借地人だった方が所有権を持つ状態になります。
その後の運用がスムーズにおこなえるようになり、利便性が高まります。
借地人に買い取ってもらう場合の買取価格は、双方が納得できれば大きな問題は生じませんが、必ずしも借地人が評価額通りの価格で買取に応じてくれるとは限りません。そもそも、買取人が買取に必要な額の現金を持っていない場合や、買取人にとって底地を購入するメリットが大きくない場合などは、買取の交渉が難しくなりがちです。

不動産会社に買取依頼をする場合

借地人に底地を買い取ってもらえない場合、不動産会社に買取を依頼する場合もあります。
このとき、底地の取り扱いに長けていない不動産会社に依頼をしても買取を拒否されてしまうこともあります。
不調に終わった借地人との買取価格の交渉を進めてくれる場合もあります。
外部の専門家に間に入ってもらうことにより、交渉を進展させられたり、当事者間で話し合うよりも第三者が介入することで取引できたりする可能性が高まります。

借地人と協力して底地を売却をする

借地人も借地権を手放すことを考えているものの、地主が借地権を買い取る財産的な余裕がない場合には、借地人と協力をして第三者に買取を依頼する方法もあります。
その場合は、第三者に通常の中古物件を販売するようなイメージになるので、不動産の買取としてはスムーズに手続きが進みやすくなります。
借地人と協力して手続きをおこなった場合に問題になりやすいのが、売却金額の按分（売却額のうち取り分をどのように分配するか）です。
最終的な結論は双方の話し合いに基づいて決定されますが、この時に目安となるのは国土交通省の発表している借地権割合（底地割合）です。
※底地割合・・・借地権割合は路線価と一緒に国土交通省ホームページで土地ごとに発表されています。
例えば、借地権割合が60％の土地の場合、底地割合は40％ということになります。

底地の買取額の目安を知るには？

「実際の買取価格がどの程度の金額になるのか結局わからない」という方も少なくないのではないでしょうか？
この章では、具体的に価格がイメージしやすいように、本来の更地価格や底地の価格を計算するための式などを紹介します。
これらの詳細を知ることで、不動産会社に価格の査定を依頼する際にも査定額の根拠がイメージしやすくなるかと思います。

底地の価格＝路線価×底地割合×割引率

底地の価格は、路線価×底地割合に一定の割引額を踏まえて計算します。
路線価・・・国税庁が発表している路線価（1㎡あたりの土地の価格）です。

国税庁ホームページ

例えば、1億の更地価格だった場合、底地割合が40％であれば底地権の路線価割合は4000万となります。
そのまま4000万で底地が売れるかというとそうではありません。
あくまで路線価は相続税を計算する指標となり、実際に売買される金額とは違います。
よく例えで表現されるのが、コーヒーカップ（借地権）・ソーサー（底地）理論です。コーヒーカップとソーサーは1対で一つの商品となります。
借地権も底地も一緒で、借地権と底地が両方合わさって所有権という一つの不動産になります。
これが、どちらか一方で売却を考えた場合、商品の価値はどうしても下がってしまいます。