底地と借地権
底地とは、土地の上に借地権を設定していることを底地もしくは底地権と言います。底地権を所有しているのが地主であり、借地権設定者とも言います。
地主様より、よくご相談を頂くのが、借地権者に底地を買い取ってもらいたい・借地権者が地代の滞納をする・地代が安すぎて固定資産税・都市計画税の支払いより下回っていて税金だけ支払っている状態等、地主様は地主様で様々な悩みを抱えています。
株式会社マーキュリーでは、地主様の悩みを解消すべく底地の買取りも積極的に行っており、地主様に合ったプランをご提案させていただきます。
底地と借地権の関係性
借地人が持つ権利である借地権に対して、地主が所有するのが底地権です。
借地権割合は地域ごとに国税庁が定めており、路線価図で公表されています。借地権と底地権の2つを合わせて所有権となります。
そのため、借地権と底地権のどちらか一方では、金融機関からの融資を受けるための担保としては弱いとされてしまうこともあります。
そこで、借地人は地主から底地権購入をして所有権をもつこともできますし、地主は底地のみを売ることもできます。
しかし、更地の時価＝底地価額＋借地権価額で、さらに商業地など土地の利用価値が高い地域ほど借地権割合が高く、底地割合は低く設定されていますので、底地のみだけだと売却しても価格は低くなってしまいます。
底地とは
底地は、多くの方にとってあまりなじみのない用語だと思います。
「これから底地を売却したい」
「底地を相続したがどのように処分すればよいかわからない」
「インターネットで調べても、専門用語が難しくてわかりにくい」
といった不都合や困りごとも抱えていらっしゃるのではないでしょうか？
この記事では、底地とはどのようなものかについて概要を紹介した後に、メリットやデメリットについて紹介します。
底地の定義
底地とは、借地権が設定されている土地のことを指します。土地を所有する権利のことを「所有権」といいます。
「借地権」とは、その土地に建物を建てる権利のことです。
つまり、底地を所有する場合、土地は自分自身の所有物ですが、建物は第三者が建てているので利用したり売却することはできません。
一つの土地に対して地主と借地人の両方の権利が入り混じるため、権利関係が複雑という特徴もあります。
一般的な不動産の所有権と比較して、自由に利用ができないことから「不完全所有権」と呼ばれることもあります。
底地は売却しづらい？
「底地はなかなか売れない」という話を耳にされた方もいると思いますが、確かに一般的な不動産と比べて底地には特殊な面があり、流通性が低くなりがちな一面があります。
底地が「訳あり不動産」とされてしまう理由は以下の通りです。
■借地人の権利が強く、底地を持っていても自由に利用したり売却したりすることができない
■底地の所有者は、借地人とのやり取りが生じるので管理の負担が生じる可能性がある
このような事情から一般的な不動産会社では、なかなか底地の売却や仲介が難しく取引を断られてしまうケースもあります。
一般的な不動産売却の際に最も利用されている売却方法は、不動産業者による仲介ですが、底地は第三者にとって運用が難しいので、買い手を探すのが非常に困難になりがちです。
底地の売却方法
訳あり不動産として特殊な事情を持つ底地は、なかなか売れないということを把握したうえで、スムーズに売却するにはどのような方法があるでしょうか？
最も一般的なのは借地人に売却する方法です。
借地人は、底地を買い取ることができれば「完全所有者」として土地を自由に運用できるようになり、不動産としての価値も高まるため、非常にメリットが大きいのです。
さまざまな事情により、借地人への売却交渉ができない場合（あるいは難航する場合）は、底地の取り扱いを専門にしている不動産業者に売却相談する方法もあり、確実かつ早急に手元に現金が欲しい方にとってメリットの大きな売却方法です。
不動産会社の仲介と異なり「購入の場合は査定＝実際に買取をしてもらえる金額」なので、金額に満足さえできれば即時売却することもできます。
条件や状況にもよりますが、問い合わせから数日で売却も可能です。
底地の特徴（メリット・デメリット）
■「メリット＝安定収益がある」
■「デメリット＝売れにくい」
とイメージされる方もいらっしゃるかもしれません。
確かにそのような側面はありますが、底地についてさらに詳しく見ていくと、収益に関しても底地ならではの特徴がみられたり（アパート経営などと比較した場合）、売れにくいといわれる底地の相場を紹介したりするなど、メリットやデメリットを具体的にイメージしていただける内容となっています。
さらに、底地の契約期間についても紹介しているのでぜひ参考にして下さい。
底地のメリット｜収益性がある
底地のメリットは、地代などにより収益を上げられることです。地主が得られる収益は以下の通りです。
- ■地代
- ■更新料
- ■譲渡承諾料
- ■建て替え承諾料
- ■条件変更承諾料
借地人から支払われる土地の利用料のことです。双方が合意すれば、互いの関係性や物価などを踏まえて改定できます。
合意が得られない場合には、裁判によって正当性を主張する場合もあります。
※一般的に地代は安く設定されることが多く、賃貸マンションやアパートと比較して底地は収益性が低い傾向があります。
借地人との契約を更新する際に請求できます。具体的な金額は双方の話し合いによって決まりますが、目安は底地の時価の3～5％です
借地人が建物を第三者に売却することを承諾する際に、承諾料を受け取るケースが一般的です。目安としては、借地権価格の10％程度です
借地人が建物を建て替えすることを承諾する際に、承諾料を受け取るケースが一般的です。目安としては、更地価格の3％程度です。
借地人が建物を建て替えするときに旧建物が非堅固建物で、新規で建てる建物が堅固建物の場合には条件変更にあたります。承諾する際に、承諾料を受け取るケースが一般的です。目安としては、更地価格の3％程度です。
※定期的に収入が得られる点では、底地はマンションやアパートの管理と共通しますが、これらと比較した場合の底地のメリットは以下の2点です。
■清掃や修繕などの管理の必要性がない
■空き家のリスクがない
※第三者への売却が難しいといわれる底地ですが、収益性が見込める物件であれば売却がスムーズに進むことがあります。
いわゆる「利回り」の良い不動産という扱いになるためです。
また、底地を売却する際には、収益性によって物件の価値が評価されることが多いため、利回りが良いほど査定が高くなる可能性が高まります。
※底地には、税金（固定資産税と都市計画税）の支払いによる支出があることも把握しておかなければなりません。
地代から税金を差し引くと、手元にそれほど現金が残らないケースもあるので、相続などで底地権を引き継いだ方は、前年の固都税を見て確認しておくことをおすすめします。
底地のデメリット：流通性が低い
底地のデメリットは、これまで紹介した通り流通性が悪いことです。
権利の強い借地人が存在し、自由な利用や売却ができないという底地の特徴からどうしても不動産としての価値が低くなってしまいます。
流通性の低さは、底地の売却額に影響します。底地の形状や近隣の環境、売却時の条件などによって異なりますが、売却時の目安は以下のようになります。
借地人が底地を買い取るだけの現金を保有しているか否かということもポイントになる可能性があります。
底地は借地人が希望する限りは半永久的に返ってこない？
「一度他人に貸した土地は二度と戻ってこない」という言葉がありますが、厳密にいえば借地契約には期間が定められています。
具体的な期間は借地借家法という法律や、当事者間の契約を確認する必要がありますが更新期間は基本的には以下のようになっています。
旧法の場合
- ■非堅固建物の更新は「20年以上」
- ■堅固建物の更新は「30年以上」
新法の場合（非堅固・堅固建物の区別はなくなりました）
- ■初回の更新が「20年以上」
- ■2回目の更新が「10年以上」
と更新期間は借家などと比べると非常に長いです。
また、更新期間を迎えても自由に借地契約を解消できるわけではなく、借地人が更新を希望した際には、正当な事由がない限りは拒否することができません。
「売却を急いでないから、契約期間が終わって立ち退きしてもらってから高く売ろう」と考えても、実現できるとは限らない、ということになります。
※平成4年8月以降に契約した定期借地権については、期間が満了すれば借地契約を終了させられるようになりました（借地借家法の改定により）。
定期借地権では、契約満了時に借地人が建物を取り壊し、更地にしてから土地を地主に返却します。
現状の契約が平成4年より前か後か、普通借地権なのか定期借地権なのかを確認して、定期借地権だった場合には契約期間などを確認しましょう。
なお、平成4年8月の借地借家法の改正において、以前と比べれば借地人の権利が抑えられましたが、それでも今回紹介した通り、基本的には借地人の権利が強い状態が続いています。