買取会社の選び方
「任意売却をスタートしたけど、なかなか買い手がつかない」「任意売却でスピーディに確実に売るには、どんな不動産会社を選べば良いのだろう？」以上のような不安や疑問を感じている方は少なくないと思います。
任意売却では、スピードがとても大切なので、売れない状況が長く続いた時にじっくり買い手が現れるのを待つのが難しい場合があります。
それよりも「なぜ、なかなか物件が売れないのか？」「どうすれば物件が早く売れるのか？」以上の2点を考えた方が効果的です。
任意売却はスピードが重要であることは間違いありませんが、失敗のリスクもあるため焦りは禁物です。
失敗のリスクを抑え、早く確実に売るためには、やはり専門会社の助けが必要になるということです。
任意売却で「買い手がつかない」を回避する重要な4つの要素
住宅ローンの支払いが困難になり、2か月以上の滞納をしてしまったとき、不動産を売却する方法の一つが任意売却です。
住宅ローンを滞納してしまうと、本来は競売にかけられ、強制的に不動産を手放さざるを得ない状況になります。
- 強制的に売却になってしまうこと
- 退去のタイミングが自由に選べず、引っ越しの準備が整っていなくても強制的に退去させられる可能性があること
など、競売には売り主にとってのデメリットが少なくありません。
任意売却には、債権者の同意が不可欠であることやタイミングとして売却までの期限が設けられていること、といった通常の不動産売却とは異なる要件があります。
そして、仮に売却をしようとしても買い手がつかない状況に陥ってしまわないためにも予備知識をつけておきましょう。
適正な価格設定をすること
任意売却に限ったことではありませんが、不動産を売却する際に買い手がつかないという事を回避するためには、適正な価格設定が重要になります。
不動産を売却する際に、1円でも高く売りたいという意向が働くことは当然のことではありますが、売却の主な目的を滞納中の住宅ローン返済においている任意売却では、その傾向がさらに強くなります。
特に、金融機関は不動産が高く売れなければ、住宅ローンの回収ができない、回収に時間がかかるなどの可能性があるため、なおさら価格を安く設定することを嫌がる傾向があります。
相場よりも高い価格設定をしてしまい、買い手や問い合わせが一向に現れないにも関わらず、価格を安くすることもできない・・・といった状況に陥ってしまうこともあります。
不動産の価格は、一つひとつそれぞれ事情や状況が異なるため、適正な価格の設定は簡単ではありませんが、だからこそ価格設定が非常に重要な要素になります。
そして、状況によっては価格を下げるなど、条件の調整をすることが必要になるケースもあります。
金融機関に対して交渉をすること
有利な条件で任意売却を進められるようにするためには、債権者である金融機関に対する交渉も重要です。債権者に対して交渉が必要となる場面の、主な例は以下の通りです。
- 任意売却の販売価格の決定時
- なかなか買い手が現れないときの値段調整の交渉（価格を下げて、買い手が付きやすくなるようにするため）
- 売却益の配分についての相談（引っ越し費用や不動産会社への仲介手数料など、必要な金額を手元に残すための相談）
- 任意売却後の返済プランの相談（残債を一括で返済できない時に、月々の負担を軽減したりしてもらうように相談する）
こうした相談をスムーズに行うためには、専門家への相談がおすすめです。
というのも、銀行に対してこれらの相談を行っていくには、専門の不動産知識が必須だからです。
実際には、不動産会社や弁護士事務所などに相談をして、金融機関に対する相談を行っていきます。
スピード感を持って対応すること
任意売却で重要なポイントは、スピード感です。というのも、任意売却にはタムリミットがあるためです。
また、上述の通り、滞納の期間が長くなればなるほど、生活の立て直しが遅れてしまったり、難しくなったりしてしまいます。
任意売却の手続きを進める際には、不動産会社への相談や、様々な手続き・意思決定の一つひとつについて、スピード感を持って対応していくことが大切です。
最適な不動産会社を選ぶこと
任意売却に失敗しないために最も重要なことが、不動産会社選びです。
不動産会社の中には、任意売却に特化した不動産会社があります。
任意売却専門の不動産会社は、一般の不動産会社とは異なり、任意売却物件の取り扱いに関して豊富な知識と経験を備えています。
味方になってくれる誠実な不動産会社を選ぶことができれば、ここまでに紹介したポイントである適切な価格設定・金融機関に対する交渉・スピード感のある対応についても、不動産会社がしっかりとサポートしてくれます。
任意売却をスタートする際には、不動産会社選びからスタートします。その段階で味方になってもらえる専門会社に依頼できるか否かが、任意売却が成功するか否かの分かれ道とも言えます。
不動産会社の選び方！誠実な専門会社を見分ける2つのポイント
不誠実な専門会社が存在すると知れば、ますます任意売却専門会社の選び方に不安を覚えるものです。
確かに、優良な任意売却専門会社に明確な基準があるわけではないため、簡単に見極められるわけではありません。
実績豊富な専門会社
任意売却は、一般的な不動産と比べると特殊です。
一般の不動産売却とは異なり、債権者との交渉や売却後の返済プランなどの要素があるためです。
また、希望の買主が現れるまでじっくり待つというより、スピーディな売却が求められるという点もあります。
そのような意味では、任意売却の実績が豊富な専門会社を選ぶことが重要です。
一般的な不動産の売却での実績や評判の良さは、任意売却についてはほとんどあてはまりません。
担当者との商談やホームページの情報などから、実績を確認して契約を依頼するか否かを検討しましょう。
交渉力が確かな専門会社
任意売却が成功するか否かは「債権者にいかに協力してもらえるか？」「債権者に対していかに交渉できるか？」が大きなポイントになります。
とはいえ、不動産や法律に関しては素人である売り主の方が、債権者に対して交渉をして有利に話を進めるのはとても難しいことです。
交渉をするには、不動産会社や弁護士など専門家の助けが必須です。
従って、任意売却に最適な不動産会社を選ぶ際には、交渉力が強いことも非常に大きな要件になります。
交渉力の強さを見極めるポイントは難しいものですが、目安となるのは以下のポイントです。
- 任意売却に関する豊富な実績がある
- 弁護士事務所や司法書士事務所などの法律の専門家と連携している
- 物件の引き合いが弱い時にスムーズに金額の調整を行い、金融機関に対して交渉ができる
- 任意売却の相談をした際に、疑問や質問に対して的確に回答をしてくれる
最も目安としやすいのは、実績などの目に見える情報ですが、対面やメールなどの相談の際にどれだけ親身になってもらえたかの印象も非常に大切です。
売却後の相談にも乗ってくれる専門会社
任意売却の本当のゴールは、不動産の売却ではなく住宅ローンの完済と生活の立て直しです。
任意売却によって住宅ローンが完済できる場合はともかく、残債が残ってしまう時には売却後の返済プランなどについて、相談に乗ってくれる専門会社が理想的です。
任意売却の際に残債が残ってしまった時、一般的には月々の負担額を減額して無理なく返却できるように債権者と相談を行います。
また、住宅ローン以外にも借金やローンの残債が残っている時には、それぞれの債権者に対して、返済方法や返済時期の相談をしたり、法的な手段で借金の調整や減額ができないかの検討が必要だったりすることもあります。
これらの生活の立て直しの部分まで親身になってくれる不動産会社が、本当に頼りになる専門会社です。
必要に応じて弁護士事務所を紹介してくれる専門会社なら、なおさら安心です。
スピード感を持って対応してくれる専門会社
任意売却に関しては、スピード感が非常に重要です。質問に対する返答や状況が変わったときの対応、なかなか売れないときの値段の調整など、一つひとつの行動にスピード感がある専門会社を選ぶように心がけましょう。
買取に対応している専門会社
仲介の場合にはどれだけ好条件で物件を出しても、結局のところ買取の希望者が現れなければ売却することはできません。例えば、価格を下げたとしても、リフォームやハウスクリーニングをして見栄えを良くしても、買い手がつかない状況が変わらない可能性があるということです。
しかし、買取に対応している専門会社もあります。専門会社の買取であれば、査定額に売り主と債権者が納得できれば、確実に売却できます。契約後すぐに入金されるため、生活の立て直しもスムーズに進めやすいという利点もあります。
マーキュリーだからできること
任意売却には金融機関との譲渡条件等、交渉が必要になります。譲渡条件は売買金額だけではなく、売却後の返済プランやその他諸経費など取り決めを行わなければなりません。
弊社では、まず依頼者からヒアリングし、様々なアプローチ方法で金融機関と交渉していきます。
マーキュリーではお客様第一で売却のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。また、不動産の買取を行う際にかかってしまう売主さんの負担（測量、残置物撤去、建物解体、瑕疵担保免責など）を全てマーキュリーで負担いたします。もちろん買主となるため仲介手数料も一切かかりません。