借地権トラブルについて
地主さんとのトラブルは、借地権者さんにとって一番に避けたいところではないでしょうか？昨今、借地権者さんから様々なご相談を受けておりますが、対人関係や信頼関係の問題など感情が入り交じり、様々な問題の複雑さを感じます。
借地権者さん並びに地主さんとの間で、お互いが自分の意見だけを言い合っても解決できません。
そこで、第三者が介入することで双方の気持ちや意見を取り纏め、それぞれに合ったご提案や歩み寄った形でお話をすることにより、解決できることもあると思います。その第三者の役割を弊社が行わせていただきます。
なぜ借地権にはトラブルが多いのでしょうか？
それは、借地権者さん、地主さん互いに誤った解釈や周りから聞いた話だけで偏見を持ったりしてしまい、こういった原因でトラブルになったります。
借地人さんの感情は
①自分で建てた家なのに、地主さんに承諾を貰い、承諾料を支払って建て替えや売却をしないといけないのか？
②毎月地代を支払っているのに、なんで更新料まで支払わなければならないのか？
③毎月支払う地代が高い！
借地人さんは上記のような感情があり、地主さんに対して「お金のことしか考えていない」と思ってしましまいがちです。
一方、地主さんの感情は
①ここは自分の土地で貸しているだけだ！
②自分の土地だから返して欲しい！
③土地を貸してるんだから地代を払って当然！
地主さんは上記のような感情があり、借地人さんに対して「借地権は面倒くさいから土地を明け渡して欲しい」と思ってしまいがちです。
借地人さんも、地主さんも一呼吸おいて考えていただきたいのですが、借地人さんは「自分が建てた家」ではありますが、土地を借りその土地の上に建物を建てる権利を持っているだけです。
借地契約は、地主さんと友好な関係を保つために、地代であったり承諾料等を支払う事が必要となります。
地主さんは、その土地を借地権として貸すことにより、固都税や相続税等が安くなり、地代、承諾料、更新料等の収入がはいってくるのではないでしょうか？更地であった場合は収入は０、税金は高くなってしまいます。こうしたことから、有益になるように借地権として最大限メリットが出るようにお互いの気持ちを理解し合うのが一番かと思います。
トラブル事例 承諾
両親が他界し、借地権付の建物を使用していないので売却を考えています。
ただ、地主さんに売却の意向を伝えたところ、譲渡承諾は認めないと言われてしまい、途方に暮れていました。
色々調べてみたところ、地主さんが譲渡承諾を認めない場合でも売却ができる方法が分かり、不動産仲介会社にお問い合わせしたところ、譲渡承諾がもらえないと取り扱いは難しいと言われてしまいました
その時に、御社のホームページを見つけ、承諾を認めてもらえない物件でも買取していると書いてあったのでお問い合わせをしました。
マーキュリーがあなたに代わって解決します
地主さんに譲渡承諾を認めてもらえない場合は、借地非訟裁判で地主の承諾に代わる許可をもらうことができます。
借地非訟裁判では、専門的な知識が必要となりますので、弁護士に依頼します。
まず、弁護士に依頼すると、借地権が存する土地所在の管轄裁判所に借地非訟裁判の手続きを取り、審問期日（お互いの主張などを裁判官が聴取する期日）が決まります。
審問期日を複数回開いた後に、裁判所で判決が下ります。互いの主張や条件調整等の内容にもよりますが、判決が下りるまでの期間はだいたい約半年から１年程度かかります。
ただし、弊社では、借地非訟裁判期間中に和解による解決の提案も行うことにより、早期解決できるよう様々な提案をさせて頂いております。
トラブル事例 地代
以前、地主さんから地代の値上げの請求があり、値上げ地代について合意できなかったので、地代を供託している。
地主さんとは以前にも更新料の件でも折り合いがつかず、トラブルになったことがある。地主とうまく付き合えていない状況の中で、その借地権を売却することができますか？
マーキュリーがあなたに代わって解決します
地代や更新料の問題は、借地人さんと地主さんとの間で一番起こりやすいトラブルです。
トラブルを抱えたままの売却となると、スムーズに譲渡承諾を認めてくれないケースがほとんどです。
弊社では、まず地主さんが地代の値上げを要求した理由に着眼点を起き、お話をお伺いしたところ、永続的かつ固定資産税等支払いを踏まえた安定的な地代収入を考えているとのことでした。
その際、弊社は地主さんに対してその地代と更新料を含め、かつ譲渡承諾料及び建替承諾料等について総合的なプランのご提案をしたところ、譲渡承諾を認めて頂けることになりました。
弊社スタッフは、借地権者さんや地主さんの考え・意向等を詳しくお伺いし、それぞれに合った最善のプランのご提案できますよう努めさせて頂いております。
トラブル事例 更新
借地契約満了が近くなり、地主さんに更新の申し出をしたところ、更新料について前回の2倍相当を請求された。高くて支払えない。金額は妥当なのか？それと今後の方向など教えていただきたい。
マーキュリーがあなたに代わって解決します
更新料は、更地価格に対して3〜5%が慣習として算出されるケースが多いようです。
都心などは若干高めになる傾向がありますが、一般的に比較して妥当かどうかの確認はできます。
地主さんに事情を説明し、更新料の減額・分割支払いや地代に増額して更新料を支払っていくなど、互いの合意が必要となりますがいろいろな方法があります。
更新料が高いから支払わなくてもいいのかというご相談も受けますが、地主さんとの関係性の維持、将来借地権の売却や建替え等が必要となった際、地主さんの対応などに繋がっていく可能性が十分に考えられますので、ある程度の更新料は支払った方が賢明なように思います。
借地権のトラブル事例
地代の値上げを請求された
借地権に関わるご相談の中で、地主さんに相続が発生して代が変わった後に、地代の見直しに伴い値上げ請求されたケースが多くあります。
地主さんに相続が発生した後によくあるご相談内容です。
地代に関しては、土地の固定資産税等の3倍程度（都心では3.5〜4倍程度で決まるところもあるようです）を慣習として地代を算出しているケースが多いようです。
地代に関して疑問等を感じたら、地主さんに地代の計算根拠を確認して、話合いしをていくことが必要だと思います。
もし、地主さんと話合いをしても合意に至らず、地代を支払う意思を見せても、地代を受け取らない場合には、借地人さんは相当と認める地代を供託所（法務局）に供託する方法があります。供託する金額は、今まで支払ってきた地代と同額以上の供託が必要です。地代額について、たとえ合意に至らなかったとしても供託を怠ってしまうと、借地人が地代不払いによる債務不履行となってしまい、地主はその債務不履行を理由に土地賃貸借契約の解除ができてしまうからです。
従前から更新料を支払っていなかったのに、過去に遡って請求された
更新料に関しては、その支払いについて法的義務はありません。
ただし、土地賃貸借契約書などに更新料の支払いに関する条文が具体的に明記してある、あるいはお互いに更新料の支払いに関する合意がある、ないしは過去に更新料を支払った実績がある際には、更新料不払いにより、借地契約を解除される可能性があります。
土地賃貸借契約書・支払いの合意書・過去に支払った形跡などは確認したほうがよいと思います。
地主さんから明渡しを要求されている
地主さんから建物の明渡しを要求されても、要求に応じる必要はありません。借地人さんの中には、使用していないから更地にして借地権を地主に返還しなければならないと思っているなど、ご相談内容として伺うことも多数あります。
借地権はしっかりとした権利ですので、第三者にも売却できます。それを知らない方も少なからずいるのが現状です。
