そもそも借地権ってなに？
借地権とは、簡単に言うと、『建物を建てるために土地を借りる権利』です。
通常、建物を建てる為には建物を建てるための土地が必要で、その土地を利用する権利(権原)が必要です。
この権利(権原)が、自分が所有している土地(所有権)なのか、地主さんから借りている土地(借地権)なのかに分かれます。
まったく権利(権原)がないのに、建物を建てたらそれは不法占拠で違法行為となってしまいます。借地権とは、借地権という権利を有していることで、建物を建てることができる。ということです。
この権利は不動産上の財産であり、売買することができます。
借地権買取の流れ
借地権の売却はなかなかうまく進まないケースが多いです。ここでは、借地権の買取りについて、借地権買取の選択肢や方法、買取りの流れ・注意点などを解説します。
借地権の買取りには地主さんの承諾が必要
借地権という権利を譲渡(売買)する際には、地主さんの承諾が必要です。地主さんとしては、土地を借りている人(借地権者、土地賃借人)が変わるわけですから、地主さんの知らないうちに無断で借地権を譲渡されては困るということです。
借地権の契約書(土地賃貸借契約書)にも、借地権を譲渡する際には事前に地主さんの承諾が必要な旨の記載があることが一般的です。
この承諾に対する対価として、地主さんに『譲渡承諾料』を支払います。
譲渡承諾料っていくらかかるの？
上記のとおり、借地権の買取りにあたり、地主さんに承諾を得ることが必要です。この承諾に対する対価として地主さんに譲渡承諾料を支払います。
譲渡承諾料の相場は『借地権価格の10％』と言われております。
しかし、法的に明確に定めがあるわけではありませんので、地主さんとの協議・合意によって譲渡承諾料を決定する必要があります。
借地権の買取りは進め方が大事
借地権の売却には地主の承諾が必要になってきます。どういったところに注意が必要なのか解説します。
借地権の買取りには地主さんの意向が重要！
借地権は法律的にも実務的にも売却は可能ですが、手順を誤ってしまうと地主さんとトラブルに発展してしまうケースがあります。
そういった状況を回避するためにも地主さんとの円滑なコミュニケーションが必要です。普段からよくコミュニケーションをとっている地主さんであれば、まずは地主さんと相談しましょう。
ここで重要なのは適切な手順・方法をきちんと理解し、借地権者さんの希望や地主さんの意向・要望を確認しながら、借地権買取りを進めることです。
もし、地主さんの意向・要望を無視して借地権買取りをすすめてしまうと、前述した地主さんからの『承諾』を得ることが困難となり、借地権買取りを進めることが難しくなってしまいます。
借地権買取に関して
借地権の売買は地主さんがキーポイントです。地主さんが、どう考えているかで大きく方向性が違ってきます。
地主さんの考えは様々で「借地権を買取りたい」「このまま借地として地代等で収益を上げたい」「底地も一緒に売りたい」等です。
地主さんによっては譲渡も認めないし買取もしない。更地にして返してくれと言われることもあります。
借地権を売買するには地主さんの承諾は絶対条件であり、交渉段階で地主さんの意向を無視して交渉事を進めてしまうと話がこじれてしまい承諾を認めてくれない可能性があります。
地主さんとの交渉は細心の注意を払って行わないといけません。
それを、借地権に詳しくない業者に仲介を依頼してしまうと・・・
「借地権割合が６０％だから所有権価格の６０％で売れますよ」とか、「地主さんとの交渉は簡単ですから任せてください」なんて、簡単に言ってしまう業者さんも中にはいます。
実際に売却を頼んでみると、地主さんとの交渉で譲渡条件の調整がつかずに、売却金額が当初言われた金額よりずっと安くなってしまったなんて事例も実際にあります。
借地権を売買するには地主さんの承諾は絶対条件であり、交渉段階で地主さんの意向を無視して交渉事を進めてしまうと話がこじれてしまい承諾を認めてくれない可能性があります。
安易に借地権の査定はできません、それは地主さんの譲渡承諾条件等が絡んでくるからです。正確な知識や経験に基づいて地主さんと交渉して譲渡条件を把握したうえで価格査定ができるというものです。
上記でも書きましたが地主さんとの交渉が最重要事項となります。弊社が買取（買主）となることで、地主さんとの調整を図っていきます。
過去にも借地権者さんが更新料を支払っていない、地代を供託していた等で地主さんが譲渡の承諾を認めないという相談を受けましたが、調整を図り解決しています。
様々な事案を解決できるのは、弊社が直接買取り、地主さんと当事者（買主）として交渉し、弊社が買取り後、どういったプランで新しい借地人さんを探すのかを地主さんにご提案できるからです。
事案は様々ですが、借地権者さんの悩みを解決できるように弊社では全力を尽くしています。
借地権の買取りは専門会社へ相談！！
借地権の買取りは、借地権特有の売買条件や地主さんとの交渉内容・交渉方法が最も重要です。
借地権の取り扱いに関するノウハウがない不動産会社に依頼すると、後々地主さんとトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
例えば、借地権買取りを進めていて、売買契約締結してから地主さんの承諾を得ればいいと考えている不動産会社もいます。
売買契約を締結したものの、地主さんの承諾が得られないので、借地権買取りを進められない…このような場合、それまでの時間が無駄になるだけではなく、借地権者さんと地主さんとの関係も悪化してしまうこともあります。
不動産会社に借地権を買取ってもらうメリット
借地権者さんが借地権を売却したいと考えた際、借地権の売却先は大きく分けて２つしかありません。
地主さんに買取りしてもらうケースは後述いたします。借地権を買取りする第三者には、一般ユーザーの方や不動産会社もここに含まれます。
借地権を不動産会社に買取ってもらうメリットは以下のとおりです。
- 現金化までのスピードが速い。
- 地主さんと険悪な状況でも売却が可能。
- 条件・状況によっては高い金額で売却できる。
以下に、それぞれのメリットを解説していきます。
現金化までのスピードが速い
借地権を不動産会社に買い取ってもらうメリットとしては、まず、現金化までのスピードが速いことが挙げられます。
借地権を第三者に売却する場合、地主さんの承諾が必要となります。この承諾を得るにあたり、地主さんとの借地権譲渡に関する条件を調整する必要があります。
一般の方に借地権を売却する場合、この借地権上に関する条件調整した後、購入検討者を探すという動きをしなければなりません。不動産会社が借地権を買取る場合、まず、この購入検討者を探すという動きが不要となります。
また、借地権を専門に取り扱う不動産会社は、借地権に関する関係法規について精通しており、地主さんとの借地権譲渡条件交渉が早く進むことがあります。この２点において、現金化までのスピードが速いと言えるでしょう。
地主さんと険悪な状況でも売却が可能
借地権を第三者に売却する場合、地主さんの承諾が必要となります。
中には、この承諾を得られない地主さんもいらっしゃいます。過去の地主さんと借地権者さんの間でトラブルがあったケースや現在進行形でトラブルがあるケースなど、事情は多岐にわたりますが、地主さんと関係が悪化している借地権が存在します。
この様な借地権を売却する場合、一般の方に売却するのは困難です。内容にもよりますが、この様な借地権でも借地権に精通した不動産会社は買取ることができます。
条件・状況によっては高い金額で売却できる
不動産会社に買取してもらうと、安く買い叩かれるという印象をお持ちかと思います。
少なからず、一般の方に売却するよりも安くなるとお考えの方はいらっしゃるのではないでしょうか。金額面だけ考えると確かに不動産会社が買取りする場合、安くなる傾向があります。
しかし、仲介会社に借地権の売却を依頼したとしても、一般のエンドユーザーさんに購入検討者が現れない場合、仲介会社は買取できる不動産会社に購入検討依頼を行うことが多いです。
つまり、仲介会社に借地権の売却を依頼しても、結局、借地権の買取をする不動産会社に買い取ってもらうことになることがあるということです。
この場合、仲介会社に支払う仲介手数料分、高い金額で売却できる可能性があるということです。また、借地権に限らず、不動産の最有効利用用途によっては、一般の方より不動産会社の方が高く買取りができることがあります。
借地権を買取りした場合の利用用途など
借地権を買取りする場合、買受人となる不動産会社がどのような事業を想定しているのかというと、不動産会社は借地権を買取りし、事業を行い、収益をあげることを目的としております。
一般的には、借地権という不動産としての最有効利用を検討することとなります。
例えば、借地権付新築戸建分譲や中古戸建としての事業、アパートのような共同住宅を建築する事業も想定あるでしょう。
また、商業性がある地域などでは、マンションやビルなどの開発事業も想定できると思います。
つまり、不動産会社は、借地権という不動産を最有効利用できる事業を想定し、事業に見合う金額で借地権の買取を行うこととなります。
不動産会社の買取価格は、借地権割合や取引相場によって簡易的に査定できるものではなく、想定事業を検討・検証し、これに見合った金額で買取を行うということです。
また、前述したとおり、不動産会社は借地権という不動産の最有効利用を検討・検証するわけですが、借地権である以上、地主さんの承諾が必要となり、不動産会社が想定する事業に関し、地主さんとの借地権譲渡条件を調整する必要があります。
不動産会社が買取る場合の地主さんとの借地権譲渡条件
- ①借地権譲渡承諾
- ②建替え承諾（増改築承諾）
- ③借地権（再）譲渡承諾
- ④借地条件変更の承諾
- ⑤その他、想定する事業に関連する条件
借地権を第三者（不動産会社）に譲渡することに対する承諾です。
借地権の譲受人である不動産会社が、現況の建物の建替えもしくは増改築を前提に事業を想定している場合、建替えもしくは増改築の承諾が必要となります。
借地権の譲受人である不動産会社が、第三者への売却（再譲渡）を前提に事業を想定している場合、現借地権者から不動産会社、不動産会社から第三者への借地権の譲渡について、地主さんの承諾を得る必要があります。
現況建物の建替え等を行い、借地条件が変更となる場合、条件変更について承諾が必要となります。
よくあるケースとしては、旧法借地権において、非堅固建物所有目的（木造建物）から堅固建物所有目的（RC造など）に建替えを行う場合など、借地条件の変更がある場合、この承諾が必要となります。
借地期間更新や抵当権設定承諾など、事業想定に関連し、地主さんの承諾が必要となります。
上記①～⑤に関連し、買取する不動産会社が、どのような事業を想定しているのかにより、地主さんからの承諾内容やその条件が変動いたします。
注意点としましては、上記①～⑤を包括的に地主さんとお話し合いを行うことが必要となることです。
例えば、借地権の譲渡（売ること）だけを地主さんから承諾が得られているとしても、今後予定している建替え等に関し、地主さんの承諾が得られていないのであれば、不動産会社としては事業が成り立たず、買取りすることが困難になってしまします。
包括的に地主さんとお話し合いを行うことにより、借地権譲渡条件を調整し、不動産会社が提示する買取金額を実現できるようにすることが大切です。
地主さんが借地権を買取る場合
地主さんが土地を取り戻したいと思う事由はなにがあるのか？
- 自分で土地を利用したい。使いたい。
- 自分で土地を有効活用したい。（アパートやマンションなど）
- 家族、親族を住まわせたい。
- 借地契約が煩わしく、次世代に残したくない。完全な所有権の土地として残したい。
地主さんが“土地を取り戻したい”を考えた場合、借地権という権利を地主さんが買取る必要があります。
地主さんからしてみれば、貸した土地を返してもらうだけなのに、なぜお金を払わなければいけないのか。と疑問に思う方もいらっしゃると思います。
しかし、借地権という権利は、借地借家法の適用をうけ、借地権者を保護する法律となっています。
また、借地権自体は他人に売買することができる財産です。このことから、地主さんが土地を取り戻そうと思ったときに、借地権者の財産である借地権を買取ることになる。ということです。
地主さんが借地権を買取る価格の相場について
地主さんが借地権を買取る場合は、国税庁の相続税路線価図記載の借地権割合を参考にします。
路線価図には、A～Gのアルファベットが記載されており、このアルファベットが借地権割合を意味しています。
繁華街や駅前の土地は、土地利用の権利である借地権の価値が大きくなる傾向があります。（Aが借地権割合90％、Gが借地権割合30％、10％刻み）借地権割合がD（60％）のエリアでは、完全な所有権を100％として、借地権が60％、底地が40％ということとなります。
つまり、借地権価格が60％のエリアでは、更地価格×60％が借地権の評価額といえるでしょう。
地主さんが借地権を買取るということは、地主さんと借地権者との借地権売買契約となります。売買契約である以上、お互いの合意が必ず必要となります。
上記の評価額で合意できるケースもあれば、交渉によって価格の増減が考えられます。また、価格以外の諸条件も調整する必要があります。
地主さんが借地権を買取る場合の諸条件
- ①借地権上の建物について
- ②土地賃貸借契約の解約日
- ③売買代金の支払い時期
借地権上の建物は借地権者さんのものです。一般的には、借地権者さんが借地権上の建物を解体して更地にして地主さんに引渡すことが多いです。
しかし、地主さんの事情や借地権者さんの事情により、建物付のまま引渡すこともあります。このことはお互いに合意の上で進めることとなります。
土地賃貸借契約の解約日をいつにするのかです。これは意外と重要なポイントです。
一般的には、地主さんと借地権者さんの売買契約の決済（引渡し）を以って、地主さんと借地権者との土地賃貸借契約関係が解消となり、合意解約することになります。
一般的な売買契約では、契約締結時に手付金（売買代金の5％～10％）を支払い、売買契約の決済時（引渡し時）に残りの残金を支払うこととなります。
しかし、上記①の建物解体がある場合、借地権者さんが建物解体費用を事情により捻出できないなどの理由により、売買代金の中から解体費用分を手付金や中間金などの名目により、先に支払うことも考えられます。
このあたりは、地主さん、借地権者さんのお互いの事情を鑑み、合意・決定しておく必要があります。
①～③に関連し、注意点として、いつ建物の解体をするのか、いつ土地賃貸借契約が解約となるのか、いつ代金の支払いがあるのか。この３点の関係性は非常に重要です。
たとえば、地主さんと借地権者さんが売買契約を締結し、解体を始めたが、途中で地主さんが「やっぱりやめたい。」と言ったとします。
この場合、借地権の重要な要素である建物が解体されてしまっていることは、借地権者さんにとって非常に不利な状況となります。このあたりの関係性について、専門家（不動産、弁護士等）にご相談されることをお勧めします。
地主さんが借地権を買取る場合の流れ
地主さんが借地権を買取る場合の流れは、大まかに以下のとおりです。
- ①地主さんから借地権者さんに、もしくは、借地権者さんが地主さんに、地主さんが借地権を買取ることについての打診。
- ②地主さんと借地権者さんの間で、金額含む各条件交渉
- ③お互いに合意した内容にて契約書締結
- 決済・引渡し
どちらが借地権の売買・買取について打診を行うのか、これは、今後の交渉に影響する可能性が高いです。
当事者間で交渉することができたとしても、この後に行う契約書等の取り纏めがあるので、専門家（不動産会社・弁護士等）にご相談しながら進めることをお勧めします。また、金額や条件の妥当性を諮る意味でも、専門家に相談することは有効です。
契約書は、互いの約束事を記載している重要なものです。合意した内容や法的な取り決め、取引慣習を踏まえ、専門家等にご相談することをお勧めします。
上記③で取り決めた（締結した）契約書に基づき、決済・引渡しを行います。
地主さんが借地権を買取る際の注意点
地主さんが借地権の買取りを行う場合、その資金計画に注意が必要です。手元の自己資金で解決できれば問題ありませんが、資金計画に金融機関等からの融資を検討する場合、事前に金融機関等に相談することが大切です。
資金用途によって、ローン商品が異なりますので、地主さんが借地権を買取った後、どのような用途にて利用するのか、金融機関等と詳細な打ち合わせが必要です。
また、地主さんと借地権者さんとの売買契約である以上、前述した通り、お互いの合意が必要です。
合意を得るために交渉を行うことになりますが、あまり自分本位な交渉をしてしまうと、売買内容に合意ができず、話しが流れてしまうばかりか、地主さんと借地権者さんの関係悪化につながります。このあたりを十分注意しながら、進めることをお勧めします。
こんなご相談でも解決できます。
借地権者様の中で多いご相談は、ご自分が所有されている借地権がいくらで売れるのか？
また下記のご相談が多く寄せられます。
- 売却しようと地主さんに相談に行ったが譲渡を認めてくれない。
- 借地権の相続を受けたが他の所に家を所有していて使用しない。
- 借地上の建物が老朽化してきて引っ越しを考えている。売却して引越し先の費用に当てたい。
など、借地権者様によって相談は様々です。 弊社ではそんな借地権者様のお悩みを早期に解決するべく「迅速・的確・わかりやすい説明」で借地権者様の対応をさせて頂き、年間1000件の問合せ実績による経験・知識で安心をご提供いたします。
借地権買取り事例1
-
借地権者様のご依頼の弁護士の先生より、借地権付建物の売却の相談を受けているが、地主が承諾を認めてくれない為に、売却が進まないと相談がありました。 -
借地権譲渡承諾を地主方の弁護士にお願いしましたが、やはり借地権譲渡は認めないとのことでした、弁護士に借地非訟裁判の申し立てを依頼し、審問期日を3、4回行いお互いが納得する方向で話し合い和解解決いたしました。
借地権買取り事例2
相続財産の分割協議でもめていた方の相談でした。相続財産と言っても不動産のみならず、現預金などの金融資産も含まれており、相続財産を巡って「争」続となっていました。
他の相続人の方々は現預金を相続したい意向で、末っ子の相談者は仕方なく借地権付建物を相続しました。相談者は「借地権付建物を相続したものの、その建物を使用する予定がなく売却して現金化したいと考えているが、借地権をどのような手続きで売却したらいいのかわからない」とのことでした。- 私たちが物件調査の一環で、当該借地権周辺の権利関係の調査を行った結果、地主はその周辺一帯の土地や底地を相続で取得しており、また、過去には所有していた底地を借地権者に売却している形跡がありました。
マーキュリーでは地主に対し、借地権譲渡承諾などの提案のみならず、底地の同時売却や地主が借地権を買い戻しする場合など、所有権化するためにいくつかの提案をすることを検討いたしました。
地主と面談を行ってお話を聞くと、地主は土地や底地を相続したときに、その相続税の納税で苦しんだ経験があり、次の子ども世代に同じような苦労をさせたくないとのお考えで「金額によっては底地の売却も検討する」との意向でした。
そこでマーキュリーは、底地の買取金額を提案する際、測量作業の負担がない公簿売買とすることや、土地の瑕疵担保免責など、地主に面倒をかけることなく、また、手離れよく売却できるような条件を提示した結果、底地の売却に合意していただきました。
不動産市場においては、借地権を単体で売却する場合と、借地と底地を同時に売却する場合では、流通性の観点から当然に借地権自体の金額が変わります。
買主にとって、得られる権利が異なるからです。底地との同時売却の場合は、買主は所有権を得ることになり、将来、借地権にかかる承諾料も地代も更新料も必要ありません。
底地を保有するリスクが高いと感じている地主にとっては、借地権者が借地権を処分するタイミングで同時売却することが有効な手段であり、お互いにとって一番良い方法なのです。
地主の買取
地主が借地権を買取る場合には、第三者へ借地権を売却する訳ではありませんので譲渡承諾料は掛かりません。
しかし、建物を取り壊し更地にして引き渡すか、解体費用や通常かかる譲渡承諾料を売買代金から差し引いて引き渡しを求められるケースがございます。ほとんどのケースでは、無償にて借地権の返還を求められその代わりに建物の取り壊しを地主が行うことが多い様です。
ですが、地主に買い取ってもらおうと相談しても全然話を聞いてくれなかったり、無条件で更地にして返してくれと言われるケースもあります。民法で言えば原則、原状回復義務を負うのは借りた側（借地権者）にあるからです。
建物買取請求権ってなに？
建物買取請求権を勘違いされている借地権者さんが多くいらっしゃいます。
「建物買取請求権」とは、借地権の期間満了時に地主が更新を拒絶した場合や第三者への売却を認めない場合などに行使できる権利となっています。
ですので、借地権者自ら地主へ借地権を返還する場合に地主さんが更地返還を求めてきても「建物買取請求権」の行使はできません。
借地権 売却時の流れについて
STEP1 無料相談＆お問い合わせ
意外とこの時点で解決してしまうことも多くございます。
当ホームページに書いていない事や、どんな些細なことでも現在借地権者さんがお困りのことを率直にお電話、またはメールにてお伝えください。借地専門のスタッフがご対応させて頂きます。
STEP2 ご提案
ご相談を受けた後、担当スタッフが、役所・現地調査をして借地権者様にとって最善となるよう、プランをご提案いたします。
STEP3 ご依頼
借地権者様が、担当スタッフによるプランにご納得いただきましたら、売買（譲渡）のご依頼を頂きます。
同時に今後の解決に向けての手順等につきましても丁寧にお打ち合わせさせていただきます。
STEP4 交渉
双方の関係を崩さずにスムーズに売却に至るようそれぞれのご希望、状態に合わせ、売却作業を進めていきます。
ほとんど借地権者さんの貴重な時間と手間をおかけすることはございません。
随時、状況を御報告させて頂き、借地権者様が安心して次のステップに望めるよう全力で問題解決を目指します。
解決
借地権者さんの立場や地主さんの立場を考え、早期解決できるよう弊社スタッフが問題解決へと導けるよう、様々なプランをご用意いたします。