借地権売買・売却について
借地権は売却することができます。
なぜなら、借地権とは『建物を所有する目的で土地を借りる”権利”』だからです。
この権利は、不動産上の財産として認められており、この権利を誰かに譲渡する（譲る）ことができます。借地権という権利を譲渡する、譲受することが有償であれば、『売買』となり、無償であれば『贈与』となります。つまり、譲渡対価（価値）がある借地権は、総じて売却することができると言えます。
借地権売買・売却の選択肢（地主・第三者・買取業者）
①借地権を地主に買い取ってもらう
借地権者さんにとっては高く売却できる可能性があります。
解体費用の負担は話し合いとなりますが、基本的に売主側（借地権者）の負担費用で解体します。
場合によっては、売買金額で解体費用を差し引いた金額で地主さんに買い取ってもらい地主さん側で解体を行う場合もあります。借地権を地主に売るため、譲渡承諾料は掛かりません。
問題として、地主さんは借地権を買わなければいけないという義務はありません。
よく勘違いされている方がいますが、建物買取請求権は地主さんが更新、建替え、売却等認めなかった場合に、既存の建物を買い取ってくれと請求できる権利であり、借地権者さん側からの売却の意思表示で地主さんが買取らなければいけないという事はありません。
②不動産仲介会社に依頼する(第三者に売却する)
一般的に仲介業者に媒介（専属・専任・一般）の依頼をし、買い手を見つける方法になります。
気を付けなければいけないことは、売却までに時間がかかる事、問題となっている囲い込み（注１）をされてしまう可能性がある事です。
また、借地権は地主の承諾を得なければならない特殊な不動産です。安易にどこの不動産屋でも大丈夫だろうと仲介を依頼した場合、トラブルになるケースもあります。
トラブルとなる殆どのケースが地主との交渉や譲渡などの条件調整です。地主が土地利用をどのように考えているのか？新借地人（借地権を新たに買い受ける人）がどういった用途で建物を建てるかなどを考慮して地主との交渉にあたらないとトラブルに発展する可能性があります。
一度トラブルとなってしまうと、地主も借地権者も感情に左右されトラブルが長引いたり、最悪のケースでは借地権の売却すらできない状況に陥りかねません。
借地権の売却には借地権に精通したプロの業者に任せる方がトラブル回避にもなります。
仲介に依頼する場合、個人の第三者が買い手ということから以下の点にも注意する必要があります。
- 買い手が見つかるまで販売期間が長くなってしまうことがある
- 金融機関において住宅ローンの申請が通りにくいことがある
- 地主さんが抵当権の設定を認めないケースでは、住宅ローンを利用しての売却ができない
- 借地権付き建物は一般的に避けられがちな物件なので、価格が安く抑えられる傾向にある
借地権付きの物件が仲介で売れるか売れないかは不動産業者の営業力にもよりますが、立地が良く建物が新しい物件の場合には借地権付き建物でもスムーズに売却が進むことがあります。
注１：囲い込みとは
仲介業者に専属専任媒介、専任媒介を締結し売却を依頼した場合に売主からは他の業者への売却依頼ができません。業者はそれを良い事に他業者への情報共有を行わないで自社のお客様のみに紹介する等。これにより、売主側に不利になることから問題視されています。
③買取業者に売却
買取業者に買い取ってもらう場合、業者によっては現状（現況）のまま売却できることがあります。
現状（現況）とは、未測量、借家人の立ち退き、解体費、瑕疵担保免責等を含めたものになります。
本来であれば売主の費用負担で行い買主に引き渡しますが、こういった費用は買取業者が負担してくれます。
例えば、建物解体後、建物の基礎作りには土地を数メートル掘り起こします。
その時に土地埋設物（コンクリートガラ・井戸など）が出てきた場合、土地の瑕疵にあたる為、本来であれば売主が負担し撤去を行わなければなりませんし、測量は隣地の人が応じてもらえなければ確定測量を行うこともできません。
そういったトラブルを全て買取業者が負担してくれることになり、借地権者にとってはリスク軽減や出費を抑え手を煩わせずに借地権の売買が可能です。
また、地主さんとの交渉事も買取業者が引き受けてくれます。買取業者への売却はこういったことが最大のメリットと言えるでしょう。
買取業者への借地権売却でも地主の承諾が必要になります。
④地主さんが譲渡の承諾を認めなかったらどうなるの？
借地権の売却を認めなかった場合の方法として、借地非訟という制度があります。これは地主に代わって裁判所が売却の許可を決定してくれます。しかし、借地非訟裁判をする場合には、買受人がいる前提となります。
裁判所は売却の許可を決定する判断材料として、買受人が地代などを支払っていける能力があるかどうかを加味し、地主にとって不利とならないようにする為です。
借地権者の申立てにより借地非訟裁判を行えますが、借地非訟裁判となれば6ヶ月、長い時で１年以上もの時間を費やす形になります。
購入を考えている人が、裁判を起こそうとしている借地権を買おうとするか？とういのが大きな問題となってきます。
では、地主が借地権の売却を認めない場合には泣き寝入りをするしかないのでしょうか？
いいえ、トラブルを抱えた借地権でも売却できる可能性はあります。
それは買取業者に話を持っていく事です。借地非訟を前提としても借地権売却の話にのってくれる買取業者はいます。
何かしらのトラブルを抱えていた場合には買取業者に話すのが借地権売却への一番の近道かもしれません。
マーキュリーでは地主が譲渡を認めない借地権でも買取可能です。お気軽にご相談ください。
借地権の相場・計算・算出方法について
借地権を売却する際、いくら位で売却が可能なの？借地権の相場はどれぐらい？借地権割合が60%だけどそのまま売れますか？というご相談をよく頂きます。
そもそも借地権割合とは、相続税を計算するために用いる割合であって、売却価格を算出するための割合ではありません。
借地権は所有権の不動産と違い、地主様に支払う譲渡承諾料や次に購入した方が建物の建替えを行う際の建替承諾料、地主様との契約条件（借地面積・地代・土地賃貸借契約残存期間）、など、所有権の不動産を売買する時とは違う費用などが発生し、それらを考慮して算出しなければなりません。
隣地の借地権で借地面積・建物築年数が同じ位でも地主様が違い、承諾料・地代などが変われば隣地であっても金額が変わります。
借地権とは権利を売却する面もあり地主様との契約内容や譲渡条件の影響を大きく受ける不動産になります。
コーヒーカップソーサー理論というものがあります。
これは、借地権と底地をコーヒーカップ（借地権）とソーサー（底地）が対になって初めて商品価値がでるという例えです。
対では10万円する値段でも、バラバラで売却した場合では価値が下がってしまいます。
同様に借地権と底地を単独処分する場合にも価値は下がってしまいます。
借地権を単独処分する場合はなぜ価値が下がるのか？
借地権の売買には上記でも書いたように地主さんの承諾が必要になり、譲渡承諾料がかかります。また、新しく購入する方は建物が古ければ建て替えをしなければならず、建替え承諾料もかかります。また継続的にかかる費用としては地代、更新料などです。買主からしてみれば、コストや地主さんの承諾は煩わしいものになります。
こういった理由から借地権を単体で売却する場合には安価な値段となってしまうのです。
底地を単独売却する場合はなぜ価値が下がるの？
底地の場合は土地の上に他人の建物が建っているわけですから、自己使用が基本的にできません。
借地人さんが契約を解除しない限り半永久的に借地契約が継続され、借地権を地主さんが買取しない限り自己で建物を建てたり更地にしたりすることはできません。
こういった理由から、借地権と同様に安価での取引となってしまうのです。
借地権・底地を高く売るためには
借地権・底地を共同売却する事ができれば単独売却するよりは値段が付く可能性があります。その理由は、借地権者さんは譲渡承諾料を支払う必要がなく、地主さんは、底地であったものが所有権として売却できるからです。
しかし、借地権者さんも地主さんも事情がありますのでお互いがタイミングよく売却できるとは限りません。
地主の売却タイミングで一番多いのが相続発生時です。その他にも地主の事情により様々なタイミングはありますが常日頃、地主さんと良好な関係を築いていればタイミングを見計らうことも可能なのではないでしょうか？
マーキュリーだからできること
不動産の売買価格は、近隣の取引相場によって決まっていきますが、借地権の売買となれば、話は違ってきます。基本的に近隣相場をもとに算出はしていきますが、地主さんの承諾条件、地代、土地の形状などによって様々となります。
借地権の売買には地主さんの譲渡条件等、交渉が必要になります。譲渡条件は譲渡承諾料だけではなく、新しく買われる方の地代や借地期間など取り決めを行わなければなりません。地主さんによって条件は様々で具体的に話が進まないケースも多くあります。
売買の条件が決まらなければ譲渡承諾を認めていただけないので、売却は難航してしまいます。
また、借地や底地は権利関係が複雑であるのと、法律や慣習が難しく借地や底地を専門に扱っている業者ではないと取り扱いが難しいものとなります。安易に借地権者さんや底地権者さんに交渉してしまうとトラブルになってしまうケースもあります。
弊社にご相談に来るお客様は、一度仲介業者さんに依頼をしたが、交渉が拗れてしまい一向に話が進まなくなってしまった後にご相談いただくケースも多々有りました。
弊社では、まず依頼者からヒアリングし、様々なアプローチ方法で交渉していきます。
一方通行の交渉は相手の機嫌を損ねます。借地権者さんや底地権者さんはもちろんの事、借地・底地に関わるすべての人のお話を伺った上で交渉していきます。
マーキュリーではお客様第一で売却のお手伝いをさせて頂きます。お気軽にご相談ください。
また、借地権の買取を行う際にかかってしまう売主さんの負担（測量、残置物撤去、建物解体、瑕疵担保免責など）を全てマーキュリーで負担いたします。
もちろん買主となるため仲介手数料も一切かかりません。
借地権を相続したタイミングで売却
借地権は相続することができ、地主の承諾は必要ありません。相続のタイミングで売却を検討されるケースが多くなっております。自身らは他に居住しており建物の利用を考えておらず、建物も老朽化している為、第三者へ貸すことも難しい為です。
相続のタイミングにおいて、地主から土地の返還を求められるケースも多く、トラブルの要因となっているようです。無償で返還する前に相続のタイミングで売却を視野に入れられることをお勧め致します。
相続でも借地権者様により様々なお悩みを抱えています。
その他、ご両親が他界してしまい今まで使っていた家具・荷物等そのままの状態になっているが処分するにも費用も時間もない等、弊社では現況のまま売却が可能となりますので一度ご相談下さい。
両親の介護のために売却
現在建物に両親が居住しているが、高齢となった為に、介護施設へ入居を考えている、又は子供達との同居を考えている為に建物を使用しなくなる等です。介護施設などの入居にはまとまったお金が必要になってきます。その為、借地権を売却して入居費用や引っ越し費用をねん出しようとされる方は多くいらっしゃいます。
建物の維持管理が面倒
借家人が家賃を滞納している・建物が老朽化している為に入居者が決まらない等です。借家人が家賃を滞納している場合でも、毎月の地代の支払いや固定資産税等の支払いがありますので借地権者様の負担となっているのが問合せの内容からも汲み取れます。 そういった理由から、建物の利用を考えるタイミングになり、売却を考える方が多いようです。 弊社では、使用していない建物・老朽化している建物等すべて現況のままで買取りします。また、賃借人が付いている場合でも、立退き等不要で、借地権者様へ手離れよくご売却頂けるようご提案致します。