旧借地権とはプロが分かりやすく借地権の悩みを解決

借地権とは

借地権とは借地権者が建物の所有を目的とし、地代を支払い、他人の土地を賃借し利用することができる権利で地上権や土地賃借権の事をいいます。
平成4年8月に新借地借家法（以下、新法）が制定され、新法は普通借地権・定期借地権と大きく2つに別れ、さらに定期借地権の中には一般定期借地権・事業用借地権・建物譲渡特約付借地権と分類されます。
参照（e-gov):借地借家法第２条第１項(定義)

借地権には賃借権と地上権がある

借地権には賃借権と地上権が有ります。賃借権は債権、地上権は物権となります。

賃借権とは

地上権とは

地上権と賃借権の違い

おなじ、他人の土地を利用する（できる）権利として、地上権と賃借権があります。この違いについて解説します。

地上権と賃借権の根本的な違いは、地上権は物権で、賃借権は債権であることです。
物権とは、直接的にモノを支配できる権利で、債権とは一方がもう一方に対して特定の行為をなすことが請求できる権利です。
もう少しわかりやすく説明すると、地上権の場合、借地権者は地主の意向を介せず、直接借地権者の意思をもって建物を所有する目的で土地を利用する権利で、賃借権の場合、借地権者は債務履行（地代の支払いや地主の承諾取得等）を条件に、地主から建物を所有する目的で土地を借りて利用する権利です。

借地借家法とは？

平成4年8月1日に施行された法律で、建物所有を目的とする土地の貸し借りや、建物の貸し借りについて定めた法律です。
この法律の趣旨は、土地や建物の賃貸借契約における借主（借りている方、借地人・借家人）を保護するものです。
借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法という３つの法律によって、借主の保護を定めていました。借地借家法はこの３つの法律が統合され、新しく施行された法律です。

借地借家法第１条(趣旨)

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めたものである。

そもそも、モノの貸し借りは民法（平成32年4月1日改正）に定めがあります。

民法601条（賃貸借）

賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対して賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

日常生活における物の貸し借りは民法の規定に基づきます。
例えば、レンタルショップでモノを借りたり、不動産に関する賃貸借でも貸し駐車場のような建物が関与しない賃貸借においては、民法の規定に基づきます。
建物の貸し借り、建物所有を目的とする土地の貸し借りの場合、民法の規定より優先して、借地借家法の適用を受けます。この様な法律を特別法といいます。
なお、借地借家法に定めがない事項については、民法の規定を準用します。

民法と借地借家法の違い

モノの借り貸しについての法律２つ、民法と借地借家法の違いを見てみましょう。

民法（一般法）※平成32年4月1日に改正されました。

民法の規定は、前述したとおり、日常生活においてのモノの貸し借りや不動産に関連することとしては、貸し駐車場等、建物の所有を目的としない土地の賃貸です。

借地借家法（特別法）

建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（借地契約）または、建物の賃貸借契約（借家契約）などです。
日常生活で最も関係することといえば、アパートやマンションを借りる借家契約ではないでしょうか。借地と借家について特別に規定した法律です。
借地借家法の中で、土地の借り貸しについて定められており、借地借家法の適用を受ける借地契約を根拠とする権利を借地権といいます。
つまり、民法と借地借家法は、貸し借りをするモノ（対象物）の違いにより、適用となる法律が変わることがわかります。
建物所有を目的とする土地の貸し借り、建物の貸し借りは借地借家法の適用を受け、その他は民法の適用を受けるということです。
土地の借り貸しでも、建物所有を目的としない場合、借地借家法の適用を受けず、民法の適用を受けます。

借地借家法の沿革

借地借家法は、平成4年8月1日に施行された法律で、借地借家法が施行される以前は、借地法・借家法・建物保護法の３つの法律によって、借地人の保護を行っておりました。
時代を遡ると、明治42年（1909年）に建物保護法が施行されるまで、借地人は保護されておらず、土地の所有者が変わった場合、新地主に土地を明け渡せと言われたら、建物を解体し、土地を明け渡さなければいけませんでした。
いわゆる第三者対抗要件がなかったということです。
このように、建物保護法が施行される以前まで、借地人は急に住まいがなくなってしまう恐れがあるという不安定な状況にありました。

借地権の種類と特徴

借地権はいくつかの種類があります。
これは平成4年に借地借家法が施行され、借地権の種類が増えたといって過言ではありません。
いままで、借地人の保護のために建物保護法や借地法が施行されましたが、借地人を保護するあまり、地主にとっては一度借地権を設定すると、ほぼ土地を返還されることがありませんでした。
このため、土地を新たに貸そうとする地主が減り、不動産流通・土地の有効活用が滞ってしまいました。
そこで、契約期間満了によって必ず地主に土地が返還される定期借地権等を定義した借地借家法が施行され、借地権の種類が増えることとなりました。
借地借家法施行以前より借地権が存在しているのは、借地借家法の経過措置により、旧借地法の適用をうけることとなります。

旧法賃借権（旧借地法）

借地借家法施行以前より存在する借地権で、借地法に基づいて設定された借地権です。
借地借家法施行により、借地法自体は廃止されましたが、借地借家法の経過措置により、借地法に基づいた法的定めの適用を受けます。
借地法が廃止されたため、旧借地法と呼ばれることが多く、旧借地法に基づく借地権を旧法借地権といいます。

旧借地法による借地権の契約期間

新法賃借権（借地借家法）

平成4年8月に施行され、新しく普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用定期借地権というものができました。
旧法と大きく違うのは、この定期借地権という更新の定めのない借地権ができ、借地期間満了と同時に借地人は地主に土地を明渡さなければなりません。
背景には土地の有効利用を促進するため、貸したら返ってこないと言われていた旧法賃借権の改善が目的とされています。
新借地借家法は下記のように分類化されます。

普通借地権（新法）の契約期間

一般定期借地権（新法）の契約期間

建物譲渡特約付借地権（新法）の契約期間

事業用定期借地権（新法）

旧法・新法存続期間早見表

借地存続期間に関する旧法について

借地存続期間に関する新法について

借地権に関する更新・更新料

定期借地権ではない借地権（旧法借地権・新法普通借地権）の場合、20年毎・30年毎などに借地権の契約更新時期を迎えます。
旧法借地権及び新法借地権の普通借地権は、建物の存在している限り、契約更新が前提の権利です。
契約更新時に新たに地主と借地権者間で土地賃貸借契約書等を締結したり、更新料等の交渉がある可能性がありますので、契約期間満了日より１年から６か月間前を目安に借地契約更新について、地主と借地権者間でお話合いを進めた方がいいと思われます。
地主と借地権者間の交渉で契約更新の合意ができない場合、借地権はどうなるのでしょうか。その答えは…借地契約は『法定更新』されます。法定更新とは、借地契約が借地借家法に基づいて、自動的に契約期間が更新されることをいいます。

借地借家法第５条(借地契約の更新請求等)

借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでではない。
借地借家法第５条に記載があるととおり、『法定更新』が可能なのは、“建物が存在する限り”です。契約更新時に借地上の建物がない場合、法定更新を主張することはできません。

更新料の目安

借地契約を更新する際、地主と借地権者間の土地賃貸借契約等の契約の定めや、慣習により、借地権者が地主に更新料を支払います。20年に１回、30年に１回の更新料。その目安を解説します。

更新料・・・更地価格の3～5％前後または借地権価格の5～10％前後と言われております。

料率が異なることや、言われておりますという末尾からお判りのように、更新料の金額について、法的に定めがあるものではありません。
また、借地権者の更新料の支払い義務も法的に定められてはおりません。
しかし、法的に定めがないからといって地主からの更新料請求について、まったく対応等をしないと地主との関係性が悪化してしまう恐れがあります。
地主との関係性は、将来の承諾取得等についても悪影響を及ぼす可能性があります。この点注意しましょう。

更新料の支払いについて

法定更新について

請求による更新

合意更新

借地権の相続

借地権の相続でやってはいけない事！相続と遺贈の違いなどを解説

借地権物件の取り扱い方

建物の老朽化と朽廃の違い

老朽化・朽廃した借地権

借地権を親から相続で引き継いだが、他に居住用の家を持っていて使用しないので・・・という相談を多く受けます。
親の世代から使用していたという事もあり、建物はすでに老朽化していることが多く、人が住んでいない状態だと、老朽化の進行は早くなります。そのまま放置してしまうと躯体部分が腐っていき朽廃状態に陥ります。
朽廃してしまうと、地主さんから借地権の存否を問われてしまい、最悪のケースだと借地契約の解除という事もあり得ます。

また、新しくできた「空き家対策特別措置法」の特定空き家に認定されてしまうと、建物の所有者宛てに通知が来ます。通知を行っても改善が見られない場合には行政で強制的に撤去されてしまいます。

では、借地上の建物が老朽化していた場合や朽廃してしまう前に、借地権者としてどういった選択肢があるのでしょうか？

現状のまま売却する

建て替えをして売却するという方法もあるかと思います。しかし、建替えをするのにどのぐらいの費用が掛かるのでしょうか？
地主さんに払う、建替え承諾料（更地価格の3%～5%程度）・譲渡承諾料（更地価格の10%程度）や建物と建替えるためにかかる費用として、取壊し費用・建替え費用等ざっと見積もっても、2000万以上かかる可能性があります。
しかも、地主さんとの折衝を自分でしなくてはなりません。
こういった労力や費用を費やして3000万で売却しても1000万で売却したのと結局一緒になってしまいます。
現状のまま売却をすれば、手離れ良く売却する事が可能です。

リフォームや建替えして人に貸す

軽微なリフォームの場合は地主さんの承諾は必要ありません。しかし、老朽化や朽廃した建物を大規模なリフォーム（増改築）をするとなれば、地主さんの承諾が必要になり、承諾料は更地価格の3%～5%程度と言われています。
リフォームも建替えも、承諾料を含めると多額の費用が掛かります。それを現金で賄えるという方は少ないのではないでしょうか？殆どの方は金融機関から借入をしてその資金を充当していると思います。
お金を借入する場合には、借入額に見合う担保を提供し抵当権を設定しなければならず、それが、借地上の建物だった場合には、地主さんからローン承諾をもらわなければなりません。ローン承諾をもらうのにも承諾料を支払うこともあり、地主さんによっては断られる可能性もあります。

地主に借地権を返す

地主さんに借地権を返すというのも一つの方法としてありますが、地主さんは更地にして返してくださいと言ってくる事の方が殆どです。それは、土地賃貸借契約書に「原状に復して返還するものとする」という条文が入っているからです。
借主には原状回復義務というのが生じます。
しかし、原状回復にも費用が掛かります。逆を言えば、借地権を返さなければ原状回復費用は掛かりません。
借地権は第三者にも売却ができる権利です。借地権を地主さんに返そうと思っている場合は、無料買取査定を不動産屋にお願いしてみるのも一つの手です

借地権の評価・固定資産税

相続評価額の概要

相続評価額の計算方法

借地権の相続評価額 ＝ 自用地としての評価額 × 借地権割合
例：1億円の評価額で借地権割合が60%の場合
1億円 × 60% = 6,000万円

相続税の計算方法