不動産投資は多くのメリットがあり、資金が少なくても始められる人気の投資です。しかし、投資にはリスクも伴います。不動産投資に関わらず、投資を始める際は十分なリサーチを行い、自分で理解し判断していくことが重要です。
ここでは不動産投資全体のメリットとデメリット（リスク）について解説していきます。
不動産投資のメリット
不動産投資にはいくつかのメリットがあるのでご紹介します。
安定した運用ができる
不動産投資は家賃収入が定期的に得られるため、非常に安定しています。
人々の生活に欠かせない住宅を貸し出すため、常に需要があり、一度入居してもらえば短期間で引っ越しをされることは多くないと思います。
一棟アパートやマンションの場合は入居者が一気に退去されることは考えにくく、経済変動などで家賃が頻繁に変動するというものではないため、収入が急激に減少することはほぼありません。
そのため、未来の収支予測が立てやすく、堅実な運用が出来ます。
管理を管理会社に委託することで、自身はほぼ何もせずに収入が得られる不労所得といえます。
資産価値が上がる可能性がある
首都圏の中古マンション価格は過去に比べ上昇を続けています。
エリアや物件の種類にはよるものの、長期的に見れば不動産の価格が上昇することが期待でき、将来売却時に利益を得ることができる可能性があります。
投資のために借り入れができる
投資を始めるには元となる資金が必要なため、まずは資金を貯めることから始めなければなりません。
しかし、不動産投資の場合は不動産が担保となるため金融機関から借り入れができます。
株式投資などに対しては金融機関の融資は受けられず、不動産投資ならではの大きなメリットです。
手元に現金を残せるほか、様々なメリットがあり、資金がある方でも借り入れをされる方は多いです。
属性によっては年収の10倍以上のローンを組むことができ、自分の持っているお金よりも大きな投資を行うことができます。
全額ローンで不動産を購入したとしても、ローンの返済は家賃収入から支払うことができます。
上手くキャッシュフローを組むことで、資金の少ない方でも毎月利益を出し、運用することが可能です。
生命保険・死亡保険の代わりとなる
不動産投資が保険の代わりになるといわれる理由は団体信用生命保険（団信）です。
ローンを組む場合、ほとんどの金融機関では団体信用生命保険への加入が必須となっています。
団体信用生命保険とは、ローンの返済中に契約者が死亡、もしくは高度障害状態になった際に、ローンの残高がゼロになるというものです。
そのためオーナーに万が一のことがあった場合、負債のない不動産をご家族に残すことができます。
- ローンの返済なしで、そのまま家賃収入を得続ける
- 不動産を売却してまとまった資金を得る
金融機関によってはがん、脳卒中、急性心筋梗塞の3大疾病や、高血圧症疾病、糖尿病、慢性腎不全などを加えた8大疾病に診断されるだけで残高がゼロになるなどの保障付きのローンもあります。
金融機関によってそれぞれの特徴がありますので、金利だけでなく保障など総合的に判断して選ぶことで、生命保険や死亡保険の代わりとなります。
節税になる
「会社員の方へ！節税のために不動産投資をしませんか？」このような言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資が節税となる理由は2つあります。
赤字を課税所得から引くことができる
不動産投資を始めると、登記費用や不動産取得税、不動産会社への仲介手数料などの初期費用がまとめてかかります。
また入居者募集の広告費や定着するまでに時間がかかるなどを考えると初期は赤字からスタートする可能性が高いです。
しかし、不動産所得は事業所得に該当するため、損益通算が認められています。
不動産投資の赤字分は課税所得から引くことができ、所得税や住民税の金額が減ります。
源泉徴収で納めていた場合でも、確定申告をすることで返還されます。
納める税金が減ることで不動産投資単体は赤字でも、全体でみると黒字ということもありえます。
減価償却費で課税所得を減らせる
減価償却費とは車や不動産などの資産を購入した金額を耐用年数で割った年に分けて費用を計上することです。
実際には支出のない金額を経費として計上できるため課税所得を減らし、所得税や住民税の金額を抑えることができます。
耐用年数が短い不動産ほど減価償却費が高くなるため節税効果が高いです。
本業の所得が高いほど効果があります。
相続税対策になる
相続が発生したとき、現金の場合はそのままの金額が評価額となり、不動産に関しては、路線価や固定資産税評価額を基に相続税が算定されますが、通常、実際の不動産取引での金額よりも低い評価となることが一般的です。
例えば1億円を現金で相続すると1億円の評価額になりますが、1億円で不動産を購入した場合、8,000万円の評価額になるというイメージです。
(※数値は例であり評価額が下がることを保障するものではありません)
余剰資金をお持ちの方は、現金で保有するよりも不動産投資をすることで、家賃収入を得ながら相続税対策もできるというメリットです。
インフレに強い
インフレとは一言でいえば物価が上昇することです。モノの価値が上昇するため、お金の価値は下がります。
そのため現預金はインフレ時に目減りの影響を受けるのですが、不動産は価値が上がります。
ゆるやかではありますが、家賃も上昇するため不動産投資はインフレに強いといえるでしょう。
不動産投資のデメリット(リスク)
上記でメリットをご紹介しましたがデメリットも少なからずあえるので把握しておきましょう。
空室リスク
まず、最初に思いつくリスクとして空室のリスクがあります。
一度満室になっても全員が永久に住み続けてくれることはなく、退去・募集・入居を繰り返していくことになります。
空室になって家賃収入がなくなったとしても、毎月のローンの返済や固定資産税、マンションであれば管理費、修繕積立金などの支払いが必要になるため、空室期間が長いほど自己資金を切り崩さなければなりません。
転勤や広い部屋への引っ越しのような入居者の都合による退去もあれば、近隣に新しく建物が建ったために日当たりや眺望が悪くなった、自然災害（浸水など）が起き大変な思いをした。などの外的要因による退去も考えられます。
空室のリスクを回避するためには、入居者を集めやすい物件を選ぶか退去されにくい物件を選ぶしかありません。
具体的には需要の多い駅近の物件を選ぶ、都心の物件を選ぶ、川や海沿いを避ける、ハザードマップを確認する、近隣の建築計画を確認するなどの対策が考えられます。
リフォームや設備投資で物件自体の魅力を高めるのも効果的です。
管理状況も大切なため、信頼のできる管理会社に委託をするのもおすすめです。
空室が出てしまった際には積極的に集客をしてくれるところがよいでしょう。
管理・修繕・維持が必要
不動産投資は不労所得だと言われていますが、管理・修繕・維持が必要です。
エアコンや給湯器、ガスコンロやインターホンなど、通常に使用していてもいずれは壊れてしまうものです。
このような設備は入居者ではなくオーナーの負担で修理しなければいけません。
また、一棟マンションやアパートの場合は共用部分の清掃や建物全体のメンテナンスも欠かせません。
管理会社を使わない場合、設備修理の手配などを自分でやる必要がありますし、夜中に借り主から連絡がくるということも考えられます。
区分マンションの場合は自分で対応する場合もありますが、一棟マンション・アパートの場合は管理会社に委託するのが一般的です。
管理会社への委託料、固定資産税などの税金、設備故障などが起きた際はその修理費などランニングコストがかかることをしっかり理解した上で収支計画を立てる必要があります。
部屋数が多いほど、そして築年数が古いほどリスクが大きくなるため気をつけたいところです。
入居者トラブル(家賃滞納)
不動産投資のリスクとして意外と見落としがちなのが入居者とのトラブルです。
多くの方はきちんと期日通りに家賃を支払ってくれますが、なかにはルーズな方や生活が困窮して滞納してしまう方もいます。
また騒音による近隣とのトラブルや室内を衛生的に使用してくれない（いわゆるゴミ屋敷）などの理由で入居者が離れてしまう場合もあります。
あくまで可能性の話ですが、学校の近くなど一人暮らしの学生が多い立地では、定期的に入居者が集まる需要がありますが、夜中に友達と集まって騒いでしまい、他の入居者のクレームになるということも考えられます。
その地域に住む方の属性から、入居者トラブルのリスクを考え物件選びをすることで回避できるかもしれません。
また、入居者審査を厳しくする、連帯保証人をつける、もしくは保証会社の加盟を必須にするなどでリスクを最低限に抑えられます。
入居審査等は自分でもできますが手間がかかるため、管理会社への委託がおすすめです。
価格の変動
株式や債券は年月が経っても古くなりませんが、不動産(建物)は物である以上、年月とともに老朽化してしまいます。
大都市の一部のエリアでは新築時よりも値上がりをすることがありますが一般的には古くなるほど価格は下がります。
また、価格の変動のリスクは不動産の価値だけでなく家賃にも関係してきます。
建物の老朽化や周辺の地価の下落は入居者からの家賃値下げの交渉の理由になってしまうのです。
古くなってしまうのは自然の摂理のためしょうがないのですが、需要の多い立地を選ぶこと、適切な管理(修繕)をすることで回避できることもあります。
金利の変動
現在金利が非常に安いため、不動産投資ローンや住宅ローンを組む人の多くは変動型金利を選択していると思います。
しかし、何十年と長い期間返済をしていくことになりますので将来的に金利が上昇し、支払総額が上がってしまうというリスクがあります。
金利の上昇のリスクを回避するには主に繰り上げ返済を行うということが挙げられます。
繰り上げ返済をすることで元本が減り、支払額を減らしていくことが出来ます。
また、タイミングが難しいのですが、金利上昇の可能性を感じたら固定金利に切り替える、借り換えをするなどの対策も考えられます。
固定金利の場合は元々変動型よりも金利が高いため、慎重に検討をする必要があります。
ところで、金利が上昇するということは同時に物価も上昇(インフレーション)していくものです。
金利の上昇だけで考えるとマイナスですが、メリットの項目でお伝えした通り、インフレ時には不動産の価値の上昇や家賃が上がる可能性があります。
インカムゲイン・キャピタルゲインも高くなる期待ができますので、金利の上昇が一概に悪いというものではありません。
どのような投資でもリスクは付き物ですが、天災や経済破綻の可能性まで考え出したらキリがありません。
より頻繁に起こりうる空室リスクや管理、維持についてはプロに相談することで回避できることがあります。
株式会社マーキュリーでは不動産管理事業に力を入れておりますので、不動産投資でお困りの際はぜひ一度、ご相談ください。
相談は無料で承っております。